r.pr. dr Maciej Swędzioł, 31.01.2025 r.
Więcej o tym, jak prowadzę te sprawy, przeczytasz na stronie: sprawy z prawa nieruchomości w Katowicach.
Korzystając z przyznanych im kompetencji, rady gmin uchwalają i zmieniają obowiązujące na terenie danych miast i wsi plany miejscowe. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego, obowiązujący na terenie danej gminy lub jej części, który decyduje o dopuszczalnym zagospodarowaniu gruntów w jego obszarze. Postanowienia planu miejscowego obowiązują wszystkich zainteresowanych, którzy muszą dostosować do treści planu miejscowego planowane przez siebie inwestycje. Pomijając pewne szczególne procedury wynikające z tzw. „specustaw” lub wybrane przepisy szczegółowe stosowane w wyjątkowych i incydentalnych sytuacjach, o uchwaleniu, zmianie lub uchyleniu planu miejscowego decyduje zawsze rada gminy. Nazywamy to władztwem planistycznym gminy.
W dzisiejszym artykule przybliżam problematykę szkody planistycznej z perspektywy właścicieli nieruchomości pokrzywdzonych niekorzystną dla nich zmianą planu miejscowego.
Plan miejscowy, a wartość nieruchomości
Wraz z wejściem w życie planu miejscowego, uchwalone przez radę gminy przeznaczenie danej nieruchomości w treści planu miejscowego, będzie miało bezpośrednie przełożenie na jej wartość. Przeznaczenie terenu pod zagospodarowanie handlowo-usługowe lub produkcyjne zdecydowanie podnosi wartość nieruchomości. Określenie dopuszczalnego przeznaczenia jako wyłącznie rolne lub leśne, obniża jego wartość. Ustalenie możliwości przeznaczenia danych nieruchomości pod zabudowę wielorodzinną, co do zasady, zwiększa jej wartość w stosunku do nieruchomości, których dopuszczalna jest jedynie zabudowa jednorodzinna. Ustalenie przebiegu drogi publicznej przez nieruchomość do tej pory przeznaczoną pod zabudowę, zmniejsza wartość takiej działki. Przykłady oczywiście można mnożyć.
Musisz więc zdawać sobie sprawę z tego, że zmiana planu miejscowego przez gminę może istotnie wpłynąć na wartość posiadanego przez Ciebie majątku. Niezależnie od tego, czy dana działka była zabudowana, wystawiono ofertę jej sprzedaży, czy pozyskano pozwolenie na budowę lub też czy działka jest uzbrojona w media, jeśli do tej pory obowiązywał plan miejscowy na podstawie którego na działce można było postawić np. pawilon handlowy, a gmina zmieniła ten plan w ten sposób, że nadaje się on tylko na park, albo jeśli zgodnie z planem, przez tę działkę ma w przyszłości przebiegać droga, to w momencie zmiany planu miejscowego Twój majątek uległ znacznemu uszczupleniu. Właściciele takiej nieruchomości stają się poszkodowanymi przez tzw. „szkodę planistyczną”.
Odszkodowanie
W sytuacji, gdy dla danej nieruchomości obowiązuje w gminie plan miejscowy, który ustanawia dla określonego obszaru przeznaczenie „X”, a następnie rada gminy postanawia o zmianie tego planu (lub uchwaleniu nowego planu w miejsce dotychczas obowiązującego), ustanawiając dla tego samego obszaru przeznaczenie „Y”, to należy porównać, czy w związku z tym mogło dojść do zmiany wartości działki. Do zmiany wartości może dojść również w sytuacji, gdy zmiana planu miejscowego nie polega na określeniu przeznaczenia innego niż dotychczasowe „X”, ale też ze zmiany szczegółowych warunków na jakich realizować można inwestycje w oparciu o takie samo przeznaczenie podstawowe „X”. Przykładowo, pomimo utrzymania podstawowego przeznaczenia (np. handlowo-usługowego), gmina może postanowić o: zmniejszeniu dopuszczalnej wysokości maksymalnej budynków, zmianie współczynnika zabudowy terenu, konieczności zachowania większych odległości od granicy działki itp.
Jeżeli w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jej części zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Wysokość odszkodowania zależy od wielu czynników, w tym chociażby: lokalizacji, wielkości działki, jej kształtu, pierwotnego i zmienionego przeznaczenia terenu, obszaru objętego zmianą, uzbrojenia i możliwości technicznych zagospodarowania działki. W przypadku procesu sądowego przeciwko gminie, ostateczną wysokość odszkodowania określa w sądzie biegły rzeczoznawca do spraw szacowania wartości nieruchomości.
Podsumowanie
Roszczenie wobec gminy powstające z chwilą niekorzystnej zmiany MPZP to tylko jedno z roszczeń przysługujących właścicielom w związku z wykonywaniem władztwa planistycznego przez radę gminy (szkody planistycznej). Do podstawowych warunków skorzystania z tego roszczenia należą:
– uchwalenie zmiany planu miejscowego lub uchwalenie nowego planu miejscowego w miejsce dotychczas obowiązującego,
-powstanie różnicy wartości nieruchomości na niekorzyść właściciela, której wyłącznym źródłem jest zmiana planu miejscowego,
– wystąpienie ze stosownym wezwaniem wobec gminy do naprawienia szkody lub wykupienia nieruchomości, – jeśli negocjacje polubowne z gminą okażą się nieskuteczne, wystąpienie z roszczeniem do sądu cywilnego przed upływem terminu przedawnienia roszczenia.
O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych
