12.02.2025 r. – radca prawny dr Maciej Swędzioł
Obrót nieruchomościami
W przypadku projektów dotyczących nieruchomości, niezależnie od tego czy mają one docelowo zostać przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną, czy też usługowo-handlową, niejednokrotnie pomiędzy datą zakupu nieruchomości, a datą jej sprzedaży mija sporo czasu.
Interesujące inwestycyjnie tereny często nabywane są jako grunty rolne, nadające się do odrolnienia i docelowego przeznaczenia na cele inne niż rolne. Pomiędzy datą zakupu gruntu rolnego, a datą jego odsprzedaży po wyższej cenie mija niejednokrotnie sporo czasu. W tym czasie na działkach nie powstaje żadna docelowa zabudowa (często nie jest nawet zaprojektowana). Podejmowanych jest jednak szereg działań, które mają docelowo wpłynąć pozytywnie na wartość gruntu, w tym chociażby: do nieruchomości doprowadzana jest infrastruktura przesyłowa (woda, prąd, kanalizacja), wyznaczane i budowane są główne drogi dojazdowe, dochodzi do podziałów nieruchomości na mniejsze parcele itd.
Jeśli przez cały ten czas nieruchomość pozostaje własnością firmy, której zadaniem nie jest wykonanie docelowej inwestycji, a jedynie przygotowanie gruntu pod możliwą jej realizację i odsprzedaż, to należy liczyć się z tym, że gmina na obszarze której położona jest nieruchomość, może oczekiwać opłacenia podatku od nieruchomości w większej stawce.
Podatek od nieruchomości, a podatek rolny lub leśny
Podatkiem rolnym obciążony są takie grunty które sklasyfikowane są w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Pomimo tego, że dana nieruchomość pozostaje oznaczona w ewidencji jako rolna i pomimo, że nie stoi na niej żaden obiekt kubaturowy (a nawet pomimo że nie wydano pozwolenia na jego wybudowanie, taki grunt może zostać uznany za przeznaczony na prowadzenie działalności innej niż rolna i wówczas zostać obciążony stawką podatku od nieruchomości adekwatną dla gruntów na których prowadzona jest działalności gospodarcza, a nie stawką podatku rolnego.
Dla wszystkich firm zajmujących się obrotem nieruchomościami jasnym jest, że sytuacja ta nie jest pożądana. Stawki podatku od nieruchomości przeznaczonego na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, są standardowo kilkadziesiąt razy wyższe niż stawki podatku rolnego czy leśnego.
Im dłużej więc trwa przygotowanie gruntu do sprzedaży, tym dłużej przedsiębiorca ryzykuje konieczność opłacenia podatku o zwiększonej stawce, co znacząco wpłynie na rentowność całej inwestycji.
Sądy stają po stronie gmin w sprawach dotyczących rodzaju i stawki podatku
Zagrożenie związane z obciążeniem wyższym podatkiem, jest tym większe, im bardziej profil działalności danej firmy ogranicza się do obrotu nieruchomościami, a wyklucza podejmowanie innych działań związanych z gruntami.
W 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wydał wyrok w którym stwierdził, że: „Przez grunty zajęte na działalność gospodarczą należy rozumieć grunty, na których w rzeczywistości wykonywane są czynności składające się na prowadzenie działalności gospodarczej, a więc grunty, na których mają miejsce działania zmierzające do osiągnięcia zamierzonych celów lub konkretnego rezultatu związanego z działalnością gospodarczą. Przy czym wystarczy, by na spornym gruncie faktycznie dokonano działań mieszczących się w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Uwzględnić bowiem należy, że działania podejmowane przez podatnika mogą mieć różnorodny charakter w zależności od etapu prowadzonego przedsięwzięcia, a także specyfiki prowadzonej działalności gospodarczej. Ocena istnienia takiej przesłanki wymaga każdorazowej wnikliwej analizy całokształtu okoliczności faktycznych sprawy, a w szczególności ustalenia, czy przedsiębiorca w ogóle podejmował jakiekolwiek czynności dotyczące gruntu i czy dane działania mieściły się w granicach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej. Konieczne staje się przy tym uwzględnienie charakteru prowadzonej działalności gospodarczej i realizowanego przedsięwzięcia, a także innych okoliczności towarzyszących posiadaniu gruntu przez przedsiębiorcę, jak np. zamiar z jakim dany grunt objęto w posiadanie.”
Ocena spełnienia przesłanek obciążenia podatkiem od nieruchomości zamiast podatkiem rolnym lub leśnym zależy więc m.in. od rodzaju prowadzonej działalności, charakteru czynności podejmowanych na gruncie, a także zamiaru przedsiębiorcy. Badanie tych indywidualnych czynników daje przedsiębiorcom podstawy do tego, aby w danej sprawie wykazywać brak przeznaczenia danej nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej, a co za tym idzie, brak podstaw do obciążenia zwiększonym podatkiem.
Również w 2021 r. stanowisko co do tego kiedy dany grunt może zostać uznany za przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, wyraził Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd
„Za związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych można uznać nieruchomości stanowiące własność podatnika (znajdujące się w posiadaniu samoistnym albo użytkowaniu wieczystym), które są w posiadaniu przedsiębiorcy (innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą) oraz jednocześnie:
1) wchodzą w skład prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55[1] kodeksu cywilnego, w szczególności gdy podatnik ujął te składniki majątkowe w prowadzonej ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej lub
2) przedmiot działalności przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej, bez względu na to, czy nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej lub
3) nieruchomości są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych wartości niematerialnych i prawnych, tzn.:
– są faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w znaczeniu zdefiniowanym w art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych
albo
– mogą być potencjalnie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w ww. rozumieniu, przez co należy rozumieć sytuację, w której przedsiębiorca podejmuje i realizuje zachowania kwalifikowane w obrębie przedmiotu opodatkowania jako czynności mające na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, związane z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.”
W ocenie NSA, wystarczające dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości na cele działalności gospodarcze może być ponoszenie kosztów rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów, a dotyczących tej nieruchomości, niezależnie od stanu zaawansowania inwestycji, pod warunkiem że są one funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem.
Podsumowanie
Przedsiębiorcy zajmujący się obrotem nieruchomościami powinni zdawać sobie sprawę z ryzyka związanego z ewentualnym obciążeniem wyższym podatkiem (podatkiem od nieruchomości, zamiast podatkiem rolnym lub leśnym), jeśli nie będzie w stanie wykazać, że podejmowane przez niego czynności związane z posiadanymi gruntami rolnymi/leśnymi, nie dają się zakwalifikować jako związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Każdą taką sytuację należy jednak ocenić indywidualnie.
O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych
