r. pr. Maciej Swędzioł – 05.02.2025 r.
W poprzednim artykule pisałem o tym, czym jest plan miejscowy i jak jego zmiana może wpłynąć na wartość nieruchomości. Dziś kilka zdań na temat tego w jakich przypadkach odszkodowanie przysługuje właścicielowi nieruchomości, który został pokrzywdzony wejściem w życie planu miejscowego, w sytuacji gdy taki plan w ogóle nie obowiązywał na danym terenie.
Roszczenie odszkodowawcze właściciela nieruchomości
Analogicznie jak w przypadku zmiany planu miejscowego (MPZP), także w przypadku uchwalenia nowego MPZP, jeżeli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Podstawą ustalenia wartości ewentualnie przysługującego poszkodowanemu odszkodowania jest zawsze wartość nieruchomości przed dniem wejścia w życie planu miejscowego oraz po jego wejściu w życie. Zmiana tej wartości ustalana jest wyłącznie w odniesieniu do zmian wynikających z samego faktu uchwalenia planu miejscowego oraz z wyłączeniem jakichkolwiek innych aktywności podejmowanych przez właściciela, np. zabudowy działki po uchwaleniu MPZP, podziale nieruchomości, itp.
Jak obliczyć zmianę wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego?
Obecnie obowiązujące przepisy są w tym względzie wyjątkowo surowe. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Wartość nieruchomości określa się na podstawie – w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie nieruchomości w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości – wyłącznie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych.
Takie ukształtowanie metodologii obliczania różnicy w wartość nieruchomości, powoduje, że niemal niemożliwym staje się ustalenie, że wartość nieruchomości spadła wyłącznie na skutek wejścia w życie planu miejscowego, w sytuacji gdy taki wcześniej nie obowiązywał. Jak bowiem wynika wprost z art. 35 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.” Jeśli więc w planie nie uchwalono obowiązku ich tymczasowego zagospodarowania w określony sposób, zawsze, pomimo wejścia w życie planu, grunt można użytkować w dotychczasowy sposób, a więc samo wejście w życie planu miejscowego, nie ma wpływu na możliwość faktycznego użytkowania nieruchomości w dotychczasowy sposób. To z kolei powoduje, że nie dojdzie do sytuacji, w której możliwe będzie ustalenie spadku wartości nieruchomości wyłącznie na skutek wejścia w życie planu miejscowego.
Luka planistyczna, a odszkodowanie związane z wejściem w życie planu miejscowego
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie jest całkowicie pozbawiony możliwości dochodzenia odszkodowania w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla nieruchomości dla której plan wcześniej nie obowiązywał.
Furtkę dla właścicieli otworzył kilka lat temu Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 22 maja 2019 r. sygn. akt SK 22/16. TK orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.
Plany miejscowe uchwalane przed 1995 r., o których mowa w w/w wyroku, to plany które uchwalane na podstawie uprzednio obowiązującej ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym. Obowiązujące w dniu wejścia w życie nowej ustawy planistycznej tj. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. (czyli 11 lipca 2003 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowały moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r.
W odniesieniu do gmin lub ich części, dla których rada gminy nie ustaliła (po utracie mocy przez stare) nowych planów powstała tzw. luka planistyczna, trwająca do czasu ustalenia nowego planu miejscowego. (Należy zaznaczyć, że w świetle przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1995 r. miejscowe plany szczegółowe należało sporządzać jedynie „w miarę potrzeby”).
Jeśli faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości jest kryterium, które ma pozwalać ustalić zakres obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, następującego po okresie tzw. luki planistycznej, to w konsekwencji, właściciel nieruchomości położonej w gminie, w której opóźniono się z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego może pozostawać w mniej korzystnej pozycji niż właściciel nieruchomości położonej w gminie, w której zachowano tzw. ciągłość planistyczną. Powyższej opisaną sytuację obrazuje poniższy schemat.
Źródło: uzasadnienie projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, druk sejmowy 2322
Trybunał Konstytucyjny, w komentowanym wyroku zakwestionował praktykę zgodnie z którą, w gminach (obszarach), w których doszło do luki planistycznej wysokość odszkodowania była zależna od faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Jeżeli nie przekraczało ono poziomu „2” sprzedający nie otrzymywał odszkodowania. Natomiast , jeżeli faktyczne wykorzystanie było wyższe niż poziom „2”, ale niższe niż poziom „1”, otrzymywał odszkodowanie zaniżone. Tymczasem w gminach (obszarach) bez luki planistycznej odszkodowanie było zawsze równe różnicy między starym i nowym planem, niezależnie od faktycznego wykorzystania nieruchomości.
Wydany przez TK wyrok zrównuje sytuację właścicieli nieruchomości w gminach (obszarach) z luką planistyczną, jak w gminach bez luki planistycznej, w ten sposób odszkodowanie będzie równe różnicy między starym i nowym planem.
Podsumowując
Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uważa, że wartość jego nieruchomości spadła na skutek uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na których plan ten wcześniej nie obowiązywał, to pierwszym działaniem ze strony właściciela / użytkownika wieczystego, powinno być ustalenie, czy dla tego obszaru, obowiązywał plan miejscowy uchwalony na podstawie ustawy o planowaniu przestrzennym z 1984 r. (tj. czy doszło do powstania luki planistycznej). Wówczas, porównując przeznaczenie w planie miejscowym uchwalonym obecnie i obowiązującym przed 1995 r. można podjąć się oceny ewentualnego spadku wartości jego nieruchomości, bez względu na faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w dacie obecnie obowiązującego planu miejscowego.
O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych
