Zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi

Rząd podejmuje kolejną próbę rozwiązania problemów związanych z rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Jedną z barier jaką zidentyfikował rząd w kontekście rozwoju rynku nieruchomości jest niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe. Po drugie, barierę ma stanowić również długotrwały proces inwestycyjny, opóźnianie realizacji procesów inwestycyjnych lub ich całkowite wstrzymywanie przez bezzasadne środki zaskarżenia, składane przez strony postępowania na różnych jego etapach, na który mają też wpływ obowiązujące procedury planistyczne.

Więcej o tym, jak prowadzę te sprawy, przeczytasz na stronie: sprawy z prawa nieruchomości w Katowicach.

Odpowiedzią na powyższe problemy ma być Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Ustawa zakłada wprowadzenie zmian w szeregu aktów prawnych, które regulują problematykę obrotu nieruchomościami, zarówno publicznymi jak i prywatnymi.

Projekt ustawy zakłada wprowadzenie następujących rozwiązań mających adresować te w/w problemy:

1. Zaproponowano moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu. W tym czasie przepisy o rencie planistycznej nie będą obowiązywały.
2. Nowelizacji ma ulec ustawa o drogach publicznych w zakresie art. 16 UDP. Proponowana zmiana polega na doprecyzowaniu obecnie obowiązujących przepisów w zakresie obowiązku realizacji inwestycji drogowej spowodowanej inwestycją niedrogową przez inwestora inwestycji niedrogowej poprzez wskazanie wprost w przepisie, że obowiązek inwestora inwestycji niedrogowej może polegać na przekazaniu środków finansowych zarządcy drogi, zamiast formułować jedynie obowiązek „wybudowania drogi” (art. 2 projektu). Dzięki doprecyzowaniu możliwe będzie przekazanie środków finansowych przez inwestora inwestycji niedrogowej bez fizycznej realizacji zadania, co obecnie jest przedmiotem sporów. Szczegółowe warunki przekazania środków finansowych określi, tak jak obecnie, umowa cywilna między zarządcą drogi a inwestorem inwestycji niedrogowej.
3. Projekt zakłada nowelizację ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawy o zasadach zarzadzania mieniem państwowym. Celem proponowanych zmian w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawie o zasadach zarządzania mieniem państwowym jest „odblokowanie” gruntów spółek Skarbu Państwa oraz gruntów, którymi gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. Istotą proponowanych rozwiązań jest zatem zagwarantowanie instrumentów pozwalających na przekazanie do publicznego zasobu tych nieruchomości, które są obiektywnie zbędne wskazanym podmiotom (np. spółkom Skarbu Państwa) z punktu widzenia realizowanych przez nie zadań, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej. Przekazanie nieruchomości spółki Skarbu Państwa do publicznego zasobu, którym gospodaruje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, nie spowoduje zmiany rodzaju własności. Z konstytucyjnego punktu widzenia własność publiczna w dalszym ciągu pozostaje własnością publiczną, tyle że od momentu przekazania zadanie gospodarowania tą nieruchomością wykonuje inny podmiot. Proponuje się więc przyznanie ministrowi właściwemu do spraw
   budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (dalej:
   ministra właściwego ds. budownictwa) kompetencji do przejmowania gruntów z Zasobu
   Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz przekazywania ich do zasobu Skarbu Państwa, którym gospodaruje właściwy miejscowo starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (dodawany art. 24c). Uprawnienie to ograniczone będzie wyłącznie do nieruchomości, które mogą być zagospodarowane na cele mieszkaniowe, tj. przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod wskazane cele. Po wdrożeniu proponowanego rozwiązania w systemie prawnym będą zatem funkcjonowały dwa mechanizmy pozyskiwania gruntów spółek Skarbu Państwa: 1) pozyskanie gruntu przez KZN (podmiot centralny) za rekompensatą w   wysokości 100% ceny rynkowej; 2) przejęcie gruntu nieodpłatnie przez ministra właściwego ds. budownictwa w celu rozdysponowania na poziomie lokalnym.
4. Projekt zakłada zmianę ustawy Prawo budowlane – Celem tej zmiany jest wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji publicznej na podstawie przepisów ustawy, Prawo budowlane do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć organu administracji publicznej, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie. Oznacza to obowiązek dużo bardziej rozbudowanej formalizacji administracyjnych procesów budowlanych, w kierunku takim jakie charakteryzują procesy sądowe.
5. Projekt przewiduje nowelizację ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tym:
   – przywrócenie możliwości ustanawiania prawa użytkowania wieczystego bez względu na umówiony przez strony cel. Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.
   – jednoznaczne rozstrzygniecie o możliwości dokonania podziału nieruchomości przy zachowaniu jego zgodności z ustaleniami wynikającymi z uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.
   – zmiana zawarta w art. 5 pkt 7 projektu ma na celu wprowadzenie dodatkowego 24-miesiecznego terminu na skorzystanie przez użytkowników wieczystych z roszczenia o sprzedaż gruntu.
6. Projekt przewiduje nowelizację ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
   – W procedurze sporządzania ZPI zidentyfikowano elementy, które można zmodyfikować lub uprościć, aby narzędzie to było szerzej wykorzystywane przez inwestorów i gminy oraz miało realny wpływ na zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Projektowane przepisy wprowadzają więc zmiany usprawniające procedurę sporządzania planów miejscowych, przede wszystkim w formie ZPI, w tym: rozszerzenie i uelastycznienie katalogu inwestycji uzupełniających realizowanych w ramach ZPI, usprawnienie procedury sporządzania ZPI poprzez rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na rozpoczęcie prac i rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, obowiązek sporządzenia umowy urbanistycznej przeniesiono na końcowy etap procedury planistycznej, zobowiązując jednocześnie wójta do sporządzenia na początkowym etapie i poddania konsultacjom społecznym założeń do tej umowy, zaproponowano wprowadzenie dwumiesięcznego terminu na podjęcie przez radę gminy uchwały w sprawie ZPI, licząc od dnia przedstawienia jej projektu, dodano przepisy umożliwiające radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umowy urbanistycznej zawieranej w związku ze sporządzaniem ZPI, obejmujących w szczególności zasady określania zakresu zobowiązań inwestora.
   – Umożliwienie szybszej nowelizacji planu miejscowego w celu dobudowania dodatkowej kondygnacji, również w przypadku budynków niższych niż 30 m. Dotychczasowe brzmienie art. 27b ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy pozwalało stosować procedurę uproszczoną sporządzania planu miejscowego w przypadku zmiany parametrów zabudowy, w tym wysokości zabudowy, o nie więcej niż 10%. W odniesieniu do budynków niższych niż 30 m taka zmiana nie umożliwia dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji, przez co przepis ma ograniczone zastosowanie praktyczne. Po nowelizacji, niezależnie od obowiązujących ustaleń planu miejscowego, w postępowaniu uproszczonym będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej kondygnacji, co wymagać będzie zmiany w zakresie parametrów maksymalnej, wysokości zabudowy oraz maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy.
7. Projekt zakłada istotną nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (uzupełnienie art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego o lit. g) o wszystkie nieruchomości rolne znajdujące się na obszarach miast. Równolegle w odniesieniu do tych nieruchomości KOWR nie posiadałaby prawa pierwokupu.
8. Nowelizacji podlegać ma też ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących poprzez usunięcie wymogu zachowania minimalnego 5% udziału powierzchni przeznaczonej na działalność handlową i usługową w ramach każdej inwestycji mieszkaniowej realizowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej, rezygnacja z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej lokalizowanej z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową.
9. Doprecyzowane mają być przepisy przejściowe dotyczące zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepisy te powinny także znaleźć zastosowanie do procedur planistycznych rozpoczynanych po wejściu w życie nowelizacji, czyli po 24 września 2023 r. W ramach tych procedur nie będą już przeprowadzane wyłożenia do publicznego wglądu, które systemowo zastąpiono konsultacjami społecznymi. k) W art. 14 projektu sformułowano przepis przejściowy dotyczący ZPI, który określa, że do spraw w toku stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponadto przepis umożliwia w okresie przejściowym uchwalenie ZPI pod zabudowę mieszkaniową niezależnie od ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (z pewnymi ograniczeniami, jak warunek przeznaczenia terenu pod zabudowę).

Proponuje się, aby ustawa weszła w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Obecnie projekt trafił do konsultacji międzyresortowych na poziomie rządowym.

Jeśli tu trafiłeś, to prawdopodobnie interesują Cię tematy związane z nieruchomościami, procesami budowlanymi lub zamówieniami publicznymi. Jeśli szukasz prawnika od nieruchomości, prawa budowlanego lub zamówień publicznych, napisz do mnie lub zadzwoń: email: m.swedziol@nagruncieprawnym.pl tel.: 661-187-307.

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych