Kiedy wynagrodzenie wykonawcy robót przysługuje mimo niewykonania robót?

Tak, wynagrodzenie wykonawcy robót przysługuje, mimo że roboty nie zostały dokończone, jeśli to inwestor odstąpił od umowy przed jej zakończeniem. Podstawą prawną jest art. 644 Kodeksu cywilnego stosowany do umów o roboty budowlane poprzez art. 656 § 1 KC. Wynagrodzenie wykonawcy robót przysługuje w pełnej umownej wysokości, inwestor może je pomniejszyć tylko o realne oszczędności, jakie wykonawca poczynił, nie kończąc prac.

W skrócie

Najczęstsza praktyczna sytuacja, w której wykonawca pyta o wynagrodzenie mimo niedokończenia robót, to odstąpienie inwestora od umowy. Jeżeli inwestor zerwie z Tobą umowę o roboty budowlane zanim obiekt zostanie ukończony – niezależnie od powodu, dla którego to robi – wynagrodzenie należy się w pełnej kwocie umownej. Pomniejsza się je wyłącznie o to, co zaoszczędziłeś dzięki niedokończeniu prac (na przykład niezakupiony materiał, niewypłaceni podwykonawcy).

Inaczej wygląda sytuacja, gdy nie odstąpienie inwestora, lecz brak jego współdziałania (nieudostępnienie placu budowy, brak dokumentacji, brak gwarancji zapłaty) blokuje realizację. Tu droga jest trudniejsza i wymaga ostrożności co do podstawy prawnej. Sąd Najwyższy wielokrotnie ostrzegał przed bezrefleksyjnym sięganiem do przepisów o umowie o dzieło, gdy mówimy o robotach budowlanych. Konkretną podstawą może być art. 649⁴ § 3 KC (brak gwarancji zapłaty) albo art. 639 KC stosowany w drodze analogii, ale każda z tych dróg ma własne reguły gry i własne ryzyka.

Czy mogę zażądać wynagrodzenia, jeśli inwestor zerwał umowę przed końcem robót?

Tak. Inwestor ma prawo odstąpić od umowy o roboty budowlane w każdej chwili, dopóki obiekt nie został ukończony – wynika to z art. 644 KC, który na mocy art. 656 § 1 KC stosuje się odpowiednio do robót budowlanych. Korzysta przy tym z prawa, które ustawodawca dał mu wyjątkowo: nie musi uzasadniać decyzji, nie musi wskazywać Twojego naruszenia umowy, nie musi czekać na żaden termin. Może po prostu zakończyć kontrakt.

Po drugiej stronie tego prawa stoi jednak Twoje wynagrodzenie. Art. 644 KC mówi wprost, że odstępujący „płaci umówione wynagrodzenie”. Inwestor nie kupuje sobie tym przepisem prawa do darmowego przerwania kontraktu – kupuje prawo do jego zakończenia za cenę pełnej zapłaty. Co więcej, Sąd Najwyższy w wyroku z 19 grudnia 2002 r., II CKN 1334/00, przesądził, że jednoczesna zapłata wynagrodzenia nie jest warunkiem skuteczności odstąpienia. Inwestor może odstąpić nie płacąc – ale Ty zachowujesz roszczenie o pełne wynagrodzenie, którego dochodzisz w postępowaniu cywilnym.

To istotne rozróżnienie: oświadczenie inwestora wywołuje skutek zakończenia umowy nawet bez równoległej zapłaty. Twoje wynagrodzenie staje się natomiast wymagalne i podlega ochronie roszczeniowej. Z reguły jest to bardzo silna pozycja procesowa – w przeciwieństwie do roszczeń odszkodowawczych, nie musisz wykazywać szkody w pełnym wymiarze, tylko fakt wykonywania umowy i wysokość kwoty umownej.

Jak art. 644 KC chroni wynagrodzenie wykonawcy robót budowlanych?

Konstrukcja przepisu jest prosta. Punktem wyjścia jest kwota umownego wynagrodzenia wykonawcy robót – taka, jaka została uzgodniona w kontrakcie, niezależnie od stopnia zaawansowania prac w momencie odstąpienia. Od tej kwoty inwestor może odliczyć wyłącznie to, co zaoszczędziłeś z powodu niewykonania pozostałej części robót. Ciężar dowodu oszczędności spoczywa na inwestorze. Sama prognoza kosztorysowa nie wystarczy – inwestor musi wykazać konkretne pozycje, których wykonawca uniknął.

Co praktycznie oznacza „oszczędności”? Niezakupione materiały, których wykonawca nie musiał już sprowadzać. Niewypłacone wynagrodzenie podwykonawców, których nie trzeba było zatrudnić. Niewykonana usługa sprzętowa. Nieprzeprowadzony transport. Wszystkie te pozycje muszą być realnie poczynione, nie planowane -wykonawca, który po odstąpieniu inwestora natychmiast zaangażował te same zasoby w inny kontrakt, oszczędzi mniej niż wykonawca, który zwolnił załogę i odsprzedał materiał z stratą.

Zysk wykonawcy z całego kontraktu nie podlega odliczeniu. To kluczowy fragment ochrony wynagrodzenia wykonawcy robót, jaką daje art. 644 KC: bez względu na to, jak wcześnie inwestor odstąpi od umowy, Ty masz prawo do zysku, jaki uzyskałbyś wykonując całość. Z tego względu odstąpienie z art. 644 KC jest kosztowną decyzją dla inwestora – i często powstrzymuje go przed pochopnym zrywaniem kontraktów, gdy strony mogą jeszcze polubownie rozliczyć stan zaawansowania prac.

Czy wynagrodzenie wykonawcy robót przysługuje też, gdy inwestor zablokował budowę bez odstąpienia?

Tu sprawa robi się znacznie trudniejsza i wymaga ostrożnego doboru podstawy prawnej. Najczęstsza sytuacja: inwestor przestaje udostępniać plac budowy, nie dostarcza zaktualizowanej dokumentacji, opóźnia odbiory częściowe, ale nie składa formalnego oświadczenia o odstąpieniu. Wykonawca stoi z gotowością do pracy i nie może ruszyć z miejsca. Czego można żądać?

Pierwszy mechanizm dostępny wykonawcy robót budowlanych – i właściwy dla tej konstrukcji – to art. 649⁴ § 3 KC. Przepis ten reguluje sytuację, w której wykonawca nie wykonuje robót z powodu braku gwarancji zapłaty (art. 649¹ KC). Wykonawca, który zgodnie z procedurą gwarancji zapłaty wezwał inwestora i nie uzyskał gwarancji w terminie 45 dni, ma prawo do pełnego wynagrodzenia mimo niewykonania robót – pomniejszonego o oszczędności, na takiej samej zasadzie jak w art. 644 i art. 639 KC.

Drugi mechanizm – sięganie do art. 639 KC dotyczącego umowy o dzieło – wymaga oparcia się o linię orzeczniczą Sądu Najwyższego dopuszczającą stosowanie tego przepisu per analogiam. Sąd Najwyższy w jednym z wyroków uznał, że luka w regulacji robót budowlanych usprawiedliwia wypełnienie jej przepisem o umowie o dzieło. Niemniej wcześniejsze orzecznictw SN, wykluczało takie stosowanie wprost. Praktycznie oznacza to, że pozew oparty wyłącznie o art. 639 KC niesie ryzyko orzecznicze – sąd może podzielić starszą linię i powództwo oddalić.

Czy wykonawca może odstąpić od umowy, gdy inwestor nie współdziała?

Tak, ale uważnie wybierz podstawę. Sąd Najwyższy wyrażał poważne wątpliwości co do możliwości stosowania art. 656 § 1 KC z odesłania z art. 640 KC w ramach umowy o roboty budowlane. Wykonawca robót budowlanych nie ma więc prawa odstąpienia w tym specyficznym trybie, jaki istnieje dla umowy o dzieło. Pewniejszą ścieżką jest natomiast art. 491 KC – odstąpienie od umowy wzajemnej z powodu zwłoki dłużnika, poprzedzone wyznaczeniem inwestorowi dodatkowego terminu na wykonanie obowiązku współdziałania z zagrożeniem odstąpienia.

Konsekwencja procesowa jest istotna i odbiega od scenariusza, gdzie inwestor odstępuje od umowy. Po Twoim odstąpieniu rozliczenie stron następuje na podstawie art. 494 KC – czyli zwrot świadczeń wzajemnych plus odszkodowanie za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania. Nie ma już mowy o wynagrodzeniu umownym za całość zakresu prac; pozostaje natomiast roszczenie odszkodowawcze z art. 471 KC za utracone korzyści.

To dlatego decyzja o tym, czy odstąpić od umowy, jest tak ważna. W zależności od przyjętej konstrukcji działania – wykonawca może żądać od zamawiającego albo wynagrodzenia, albo dochodzić odszkodowania. Każda z tych dróg ma własną logikę i własne ryzyko.

Co orzecznictwo SN mówi o stosowaniu przepisów umowy o dzieło do robót budowlanych?

Sąd Najwyższy konsekwentnie ostrzega przed bezrefleksyjnym stosowaniem przepisów o umowie o dzieło do umowy o roboty budowlane. W wyroku z 27 kwietnia 2017 r., II CSK 323/16, jednoznacznie wskazał, że umowa o roboty budowlane to samodzielny typ umowy nazwanej, a art. 656 § 1 KC zawiera precyzyjnie zakreślony katalog kwestii, w których do robót budowlanych stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło: skutki opóźnienia wykonawcy, wadliwe wykonywanie, rękojmia za wady oraz prawo inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.

To ostatnie odesłanie (do uprawnienia inwestora do odstąpienia) jest właśnie odesłaniem do art. 644 KC. Tu nie ma sporu, że przepis o umowie o dzieło stosuje się odpowiednio. Spór dotyczy innych przepisów, których w katalogu art. 656 § 1 KC nie ma – głównie art. 639 KC (wynagrodzenie mimo niewykonania) i art. 640 KC (odstąpienie wykonawcy z braku współdziałania). Tu Sąd Najwyższy stoi na rozdrożu.

Linia konserwatywna traktuje katalog art. 656 § 1 KC jako wyczerpujący, natomiast linia liberalna dopuszcza wypełnianie luki w regulacji robót budowlanych przez analogię do umowy o dzieło.

Jak inwestor może uniknąć zapłaty pełnego wynagrodzenia wykonawcy robót?

Niewielka jest pula sytuacji, w których inwestor odstępujący od umowy o roboty budowlane przed ukończeniem obiektu uniknie zapłaty pełnego wynagrodzenia wykonawcy robót. W praktyce sądowej oznacza to tylko dwa scenariusze. Pierwszy, inwestor odstępuje od umowy z powołaniem na zwłokę wykonawcy w wykonywaniu robót (art. 491 KC) lub na wadliwe wykonywanie robót sprzeczne z umową (art. 656 § 1 KC w zw. z art. 636 § 1 KC). W takim wypadku odstąpienie ma podstawę „ze strony wykonawcy” i wykonawca traci prawo do wynagrodzenia za niezrealizowany zakres. Drugi- strony umownie ustaliły inne zasady rozliczenia odstąpienia (klauzule typu „prawa kary za rezygnację”, „opłaty za wcześniejsze rozwiązanie”).

Co istotne, ciężar dowodu w pierwszym scenariuszu spoczywa w pełni na inwestorze. Musi on wykazać konkretne naruszenie wykonawcy uzasadniające odstąpienie. Gołosłowne stwierdzenie, że „roboty były wadliwe” albo „wykonawca się opóźniał”, nie wystarczy – potrzebne są dowody na piśmie, protokoły, wezwania do usunięcia zastrzeżeń w terminie. Jeżeli inwestor nie ma takiej dokumentacji, jego odstąpienie zostanie uznane za bezskuteczne – albo zostanie potraktowane jako odstąpienie z art. 644 KC, z konsekwencją pełnej zapłaty.

W praktyce inwestorzy często odstępują od umowy z powodów „komercyjnych” (zmiana koncepcji, brak finansowania, problemy z pozwoleniami) i powołują się na rzekome wady wykonawcy, by uniknąć zapłaty. Wykonawca, który prowadzi spór o zapłatę wynagrodzenia, powinien w pierwszej kolejności kwestionować podstawę odstąpienia przedstawioną przez inwestora i konsekwentnie wykazywać, że faktyczne odstąpienie miało charakter „pustego” odstąpienia z art. 644 KC.

Inwestor zerwał z Tobą umowę i odmawia zapłaty? Sprawdzę, czy wynagrodzenie wykonawcy robót w Twojej sprawie pozostaje chronione. Pierwsza rozmowa telefoniczna bez opłat. Skontaktuj się.

Najczęściej zadawane pytania

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych