Odszkodowanie za wady robót budowlanych, uchwała SN

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 13 maja 2026 r. orzekł, że odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad. To zwrot w dotąd dominującej linii orzeczniczej akceptującej tzw. metodę kosztorysową. Pełne skutki praktyczne poznamy po publikacji uzasadnienia, ale sama sentencja wyznacza nowy kierunek dla inwestorów dochodzących roszczeń od wykonawców.

W skrócie

Spór dotyczył sposobu kalkulacji szkody w sprawie o wadliwe roboty budowlane. Inwestor, który nie poniósł jeszcze kosztów naprawy, domagał się odszkodowania w wysokości oszacowanych kosztów usunięcia wad (tzw. metoda kosztorysowa). Sąd Apelacyjny w Szczecinie postanowieniem z 22 marca 2024 r., I AGa 82/22, skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne, a SN postanowieniem z 15 kwietnia 2025 r., III CZP 44/24, przekazał zagadnienie składowi powiększonemu.

Uchwała 7 sędziów z 13 maja 2026 r. przesądziła, że konstrukcja odszkodowania równego nieponiesionym kosztom naprawy w sprawach budowlanych jest niedopuszczalna na gruncie art. 471 KC w zw. z art. 363 KC i art. 361 § 2 KC. Inwestorzy planujący dochodzenie odszkodowania bez wcześniejszej naprawy muszą przemyśleć strategię procesową, ciężar wykazania szkody przesunie się ku metodzie dyferencyjnej, czyli różnicy wartości obiektu wadliwego i niewadliwego. Wątek jest istotny nie tylko dla wykonawców i inwestorów w sprawach umów o roboty budowlane, ale również dla nabywców nieruchomości dochodzących roszczeń z tytułu wadliwości lokalu lub budynku. Pełne motywy poznamy dopiero po publikacji uzasadnienia uchwały.

Co rozstrzygnął SN w uchwale 7 sędziów z 13 maja 2026 r.?

Sentencja uchwały brzmi: „Odszkodowanie za szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania z umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad”. Uchwała została podjęta w składzie powiększonym (7 sędziów), co podnosi jej oddziaływanie na praktykę sądów powszechnych. 

Na dzień publikacji niniejszego materiału (18 maja 2026 r.) uzasadnienie uchwały nie zostało jeszcze udostępnione. Sygnatura uchwały zostanie podana po jej publikacji w bazie orzecznictwa Sądu Najwyższego. Treść uzasadnienia będzie kluczowa dla oceny zakresu zastosowania tezy, zwłaszcza w odniesieniu do sytuacji, w których wadliwości uniemożliwiają korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem, oraz w odniesieniu do umowy o dzieło.

Skąd wziął się spór o metodę kosztorysową w sprawach budowlanych?

Sprawa wyjściowa dotyczyła wadliwie wykonanych robót izolacyjnych ścian i podwalin fundamentowych obiektu budowlanego. Inwestor (powód) dochodził od wykonawcy kwoty 135 391,25 zł tytułem odszkodowania, określając rozmiar roszczenia jako równowartość oszacowanych kosztów naprawy elementów budynku, bez wcześniejszego wykonania tej naprawy. Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z 21 lutego 2022 r. uwzględnił powództwo. Pozwany zakwestionował w apelacji prawidłowość ustalenia wysokości szkody, argumentując, że samo twierdzenie o wysokości nieponiesionych kosztów usunięcia wad nie dowodzi szkody rozumianej jako rzeczywista zmiana stanu majątkowego.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie postanowieniem, przedstawił SN do rozstrzygnięcia pytanie prawne, czy odszkodowanie za szkodę z nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane może być ustalone w świetle art. 471 KC w zw. z art. 363 KC i art. 361 § 2 KC jako równowartość nieponiesionych kosztów usunięcia wad. Postanowieniem z 15 kwietnia 2025 r., III CZP 44/24, SN w składzie 3-osobowym przekazał zagadnienie składowi powiększonemu, uzasadniając to rozbieżnościami w dotychczasowym orzecznictwie oraz istnieniem obiektywnych poważnych wątpliwości wykładniczych. W tym samym postanowieniu SN odmówił udzielenia odpowiedzi na drugie pytanie SA w Szczecinie, dotyczące procesowych granic podstawy faktycznej powództwa.

Czym jest metoda kosztorysowa, a czym dyferencyjna?

Zwrócenia uwagi wymaga, że na gruncie art. 363 § 1 KC w praktyce sądowej ukształtowały się dwie metody ustalania rozmiaru szkody. Metoda dyferencyjna polega na porównaniu wartości majątku (lub konkretnego składnika) po zdarzeniu szkodzącym z wartością, jaką majątek miałby, gdyby zdarzenia nie było. W odpowiedzialności kontraktowej za wadę obiektu chodzi o porównanie wartości obiektu wadliwego z wartością obiektu, jaki powinien zostać wykonany zgodnie z umową.

Metoda kosztorysowa zmierza natomiast do ustalenia wysokości przewidywanych, nieponiesionych jeszcze przez poszkodowanego kosztów naprawy, czyli doprowadzenia rzeczy do stanu zgodnego z umową. Metoda ta przyjęła się w praktyce szkód komunikacyjnych z OC, a w ciągu ostatniej dekady zaczęła być stosowana także w sprawach z umowy o dzieło i o roboty budowlane. Stanowisko orzecznictwa nie było jednak jednolite, w postanowieniu III CZP 44/24 SN wprost wskazał, że właśnie ta niejednolitość uzasadniła przekazanie zagadnienia składowi 7 sędziów.

Jak dochodzić odszkodowania za wady robót budowlanych po uchwale?

Inwestor, który zamówił prace budowlane i odkrywa wady po ich odbiorze, dotąd miał dwie zasadnicze ścieżki dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Mógł wykonać naprawę z własnych środków, a następnie żądać zwrotu poniesionych kosztów, albo, w oparciu o linię orzeczniczą dopuszczającą metodę kosztorysową, dochodzić odszkodowania w wysokości oszacowanych kosztów naprawy, bez ich uprzedniego poniesienia. Po uchwale z 13 maja 2026 r. ta druga droga w sprawach z umowy o roboty budowlane staje się zamknięta, przynajmniej w wymiarze, w jakim odszkodowanie miałoby być równe równowartości kosztów usunięcia wad.

Co to oznacza w praktyce? Inwestor będzie musiał wykazać szkodę w ujęciu dyferencyjnym, czyli różnicę pomiędzy wartością obiektu wadliwego a wartością obiektu wykonanego zgodnie z umową. W wielu przypadkach wartości te mogą być zbliżone do kosztów naprawy (zwłaszcza dla obiektów indywidualnych, których wadliwości muszą zostać usunięte), ale ciężar dowodu staje się trudniejszy, wymaga z reguły opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, a nie wyłącznie kosztorysu robót naprawczych.

Alternatywą pozostaje wykonanie naprawy z własnych środków i dochodzenie zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów. Ta droga, choć kapitałowo wymagająca, jest dowodowo prostsza i nadal w pełni dostępna. Warto odnotować również art. 480 § 1 KC, który w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia daje wierzycielowi możliwość wystąpienia o upoważnienie sądu do wykonania czynności na koszt dłużnika.

Czy uchwała wpływa na sprawy o wadliwości nieruchomości?

Sentencja uchwały odnosi się wprost do umowy o roboty budowlane. Otwarte pozostaje pytanie o jej zakres oddziaływania na umowę o dzieło (art. 627 i n. KC) oraz na roszczenia z rękojmi za wady fizyczne nieruchomości (art. 556 i n. KC w stosunkach z deweloperem). Postanowienie III CZP 44/24 odwoływało się do orzecznictwa dotyczącego umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane łącznie, a niejednolitość linii orzeczniczej dotyczyła obu typów stosunków. Czy uchwała 7 sędziów ograniczy się do umowy o roboty budowlane, czy też jej argumentacja zostanie rozszerzona na inne stosunki kontraktowe, przesądzi treść uzasadnienia.

Dla nabywców mieszkań i domów od deweloperów, którzy często dochodzą obniżenia ceny lub odszkodowania za wady ujawnione po odbiorze lokalu, kierunek wyznaczony przez uchwałę jest istotnym sygnałem ostrzegawczym. Konstruowanie roszczenia odszkodowawczego wyłącznie na podstawie kosztorysu naprawczego, bez wykazania faktycznej szkody dyferencyjnej lub poniesienia wydatków, może okazać się ścieżką ryzykowną do czasu, aż uzasadnienie uchwały dookreśli zakres jej zastosowania.

Czego jeszcze nie wiemy o uchwale?

Nie sposób przyjąć, że sentencja uchwały rozstrzyga wszystkie wątpliwości. Pełne uzasadnienie wskaże co najmniej cztery rzeczy: po pierwsze, czy uchwała obejmuje wyłącznie umowę o roboty budowlane, czy też jej argumentacja zostanie rozszerzona na umowę o dzieło; po drugie, czy SN dopuści wyjątki, np. gdy obiekt nie nadaje się do korzystania zgodnie z przeznaczeniem (przeciekający dach, niesprawne instalacje); po trzecie, czy SN odniesie się do sytuacji, w których pozwany akceptuje metodę kosztorysową, a spór dotyczy wyłącznie wysokości poszczególnych pozycji; po czwarte, jakie konsekwencje uchwała ma dla spraw aktualnie toczących się.

W postanowieniu III CZP 44/24 SN wskazał, w kontekście odmowy odpowiedzi na drugie pytanie SA w Szczecinie, że twierdzenia faktyczne uzasadniające roszczenie kosztorysowe mieszczą w sobie również podstawę dla wyceny dyferencyjnej. Pozwala to sądowi zmienić metodę wyceny szkody z kosztorysowej na dyferencyjną bez modyfikacji podstawy faktycznej powództwa. Ta wskazówka będzie miała znaczenie dla aktualnie toczących się spraw, w których powodowie konstruowali roszczenie wyłącznie kosztorysowo, modyfikacja strategii dowodowej (opinia biegłego z zakresu wyceny) będzie często możliwa bez zmiany powództwa.

Toczysz spór o odszkodowanie za wadliwe roboty budowlane? Sprawdzę, czy uchwała SN z 13 maja 2026 r. wpływa na Twoją sprawę – Skontaktuj się.

Najczęściej zadawane pytania

Więcej o mojej praktyce w tym zakresie znajdziesz na stronie: spory z umów o roboty budowlane w Katowicach.

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych

Data publikacji: 18 maja 2026 r. · Data ostatniej aktualizacji: 18 maja 2026 r.