Termin rękojmi nieruchomości – ile masz czasu i kiedy tracisz uprawnienia?

Termin rękojmi nieruchomości to pięć lat od wydania domu, mieszkania lub działki i w tym czasie wada musi zostać stwierdzona. Od dnia jej stwierdzenia masz rok na oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy i na dochodzenie naprawy. Konsument kupujący od firmy ma ten czas co najmniej do końca piątego roku od wydania, kupujący od osoby prywatnej już nie. Rękojmia nie obejmuje też wady, o której wiedziałeś przy zakupie.

W skrócie

Kodeks cywilny wyznacza przy nieruchomościach dwa odrębne terminy i to ich pomylenie często kończy się utratą rękojmi. Pierwszy, pięcioletni, liczy się od wydania nieruchomości i rozstrzyga przede wszystkim o tym, do kiedy wada musi zostać stwierdzona (art. 568 § 1 KC). Drugi, roczny, biegnie od stwierdzenia wady i wyznacza czas na oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu oraz na dochodzenie naprawy (art. 568 § 2 i § 3 KC). Ochrona konsumenta, która wydłuża roczny termin do końca piątego roku, działa tylko przy zakupie od przedsiębiorcy, więc nie obejmuje transakcji między dwiema osobami prywatnymi.

Rękojmia nie obejmuje wady, którą kupujący znał w chwili zawarcia umowy, a firma kupująca od firmy musi nieruchomość zbadać i niezwłocznie zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Podstępne zatajenie wady znosi limit pięciu lat, ale nie znosi rocznego terminu liczonego od jej stwierdzenia. Temat dotyczy każdego, kto kupił dom, mieszkanie, lokal użytkowy albo działkę i właśnie zauważył zawilgocenie, pęknięcia lub wadliwą instalację.

Od kiedy liczy się termin rękojmi nieruchomości?

Podstawą jest art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi: „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Nieruchomością jest działka, także zabudowana domem, oraz mieszkanie i lokal użytkowy, jeżeli stanowią odrębną własność. Dla każdej z nich termin rękojmi nieruchomości wynosi pięć lat i liczy się od wydania. Sama data aktu notarialnego ani wpisu w księdze wieczystej nie wyznacza początku tego terminu.

Pięć lat to termin na stwierdzenie wady, a nie na pozew ani na pismo do sprzedawcy. Jeżeli wada wyjdzie na jaw w ostatnim miesiącu piątego roku, sprzedawca nadal za nią odpowiada, a kupujący ma jeszcze rok na reakcję, liczony od dnia stwierdzenia wady. Popularne hasło, że rękojmia na mieszkanie trwa pięć lat, upraszcza sprawę w obie strony: wada stwierdzona pod koniec piątego roku daje jeszcze rok na działanie, a wada stwierdzona w drugim roku może przepaść znacznie wcześniej, jeżeli kupujący nie jest konsumentem.

Kiedy następuje wydanie nieruchomości, od którego biegnie pięć lat?

Wydanie to przeniesienie posiadania. Art. 348 Kodeksu cywilnego stanowi: „Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy”. Przy domu i mieszkaniu takim środkiem są klucze, dlatego datą wydania jest w praktyce dzień ich przekazania, najlepiej potwierdzony protokołem z datą i podpisami obu stron.

Daty aktu i wydania często się rozjeżdżają. Sprzedający zastrzega sobie w akcie notarialnym na przykład 30 albo 60 dni na wyprowadzkę i wtedy pięć lat liczy się od dnia, w którym faktycznie oddał klucze. Odwrotnie jest, gdy kupujesz mieszkanie, które wcześniej wynajmowałeś: zgodnie z art. 351 KC „Przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela następuje na mocy samej umowy między stronami”. Najemca, który odkupuje lokal, otrzymuje go więc w dniu zawarcia umowy sprzedaży i od tego dnia biegnie termin rękojmi nieruchomości.

Umowy zawarte przed 25 grudnia 2014 r. podlegają dawnym przepisom, bo art. 51 ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta stanowi: „Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe”. Dawny art. 568 § 1 KC stanowił: „Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana”. Stąd w internecie wciąż krąży informacja o trzech latach rękojmi na dom, nieaktualna dla umów zawartych od 25 grudnia 2014 r.

Ile masz czasu od stwierdzenia wady?

Drugi termin wynika z art. 568 § 2 KC: „Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze”. Art. 568 § 3 KC dodaje, że „W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej”.

Z tych dwóch przepisów wynika prosty rachunek. Kupujący, który nie jest konsumentem, ma rok od dnia stwierdzenia wady. Konsument też ma rok od stwierdzenia wady, ale jego termin nie kończy się wcześniej niż pięć lat po wydaniu nieruchomości, więc liczy się ta z dwóch dat, która przypada później. Przykład: klucze odebrane 15 marca 2022 r., zawilgocenie ściany stwierdzone 10 czerwca 2023 r. Konsument kupujący od dewelopera może złożyć oświadczenie do 15 marca 2027 r., kupujący od osoby prywatnej tylko do 10 czerwca 2024 r. Gdyby tę samą wadę stwierdzono 1 marca 2027 r., obaj mieliby czas do 1 marca 2028 r.

Kolejność działań też przesuwa terminy. Jeżeli najpierw żądasz usunięcia wady, art. 568 § 3 zdanie drugie KC stanowi, że „bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady”. Wezwanie do naprawy z konkretną datą wykonania porządkuje więc kalendarz: jeśli sprzedawca nie zdąży, roczny termin na obniżenie ceny zaczyna się od tego dnia. Zawieszenie przewidują też art. 568 § 4 i § 5 KC: gdy dochodzisz jednego uprawnienia przed sądem albo w mediacji, termin na pozostałe stoi do zakończenia postępowania.

Od którego dnia liczyć rok, gdy wada ujawnia się stopniowo?

Ustawa wiąże bieg roku ze stwierdzeniem wady, które nie zawsze pokrywa się z pierwszym objawem. Różnica ma znaczenie przy wadach, które narastają: zaciek na suficie może oznaczać nieszczelny dach, kondensację pary albo zalanie przez sąsiada i dopiero ustalenie przyczyny pokazuje, czy chodzi o wadę nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 2021 r. przyjął za datę ujawnienia wad domu dzień badań termowizyjnych, choć w domu było zimno już wcześniej, bo „przyczyn niedogrzania domu mieszkalnego może być wiele”.

Sąd uznał, że „nie sposób powódce przypisać jakiejkolwiek opieszałości w ustalaniu przyczyn wad budynku”, i zasądził od sprzedających 73 000 zł z tytułu obniżenia ceny. Sprawa dotyczyła umowy z 2009 r. i dawnego, miesięcznego terminu na zawiadomienie o wadzie, ale moim zdaniem ta sama logika dotyczy dziś rocznego terminu z art. 568 § 2 KC. W sprawach, które prowadzę, spór o terminy rzadko dotyczy samych pięciu lat. Najczęściej toczy się o to, kiedy kupujący stwierdził wadę: sprzedawca wskazuje dzień pierwszej plamy na ścianie, kupujący dzień, w którym ekspertyza wskazała przyczynę.

Wniosek praktyczny: od pierwszego objawu do ekspertyzy nie powinny mijać miesiące. Im krótszy odstęp, tym trudniej sprzedawcy przekonać sąd, że kupujący znał wadę wcześniej i przespał roczny termin.

Czy w ciągu roku trzeba złożyć pozew?

Nie zawsze. Obniżenie ceny i odstąpienie od umowy to oświadczenia, które składasz sprzedawcy, i do ich skuteczności nie potrzebujesz sądu. Liczy się to, by oświadczenie dotarło do sprzedawcy przed upływem terminu, bo art. 61 § 1 KC stanowi: „Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”. Decyduje więc data doręczenia, sama data nadania listu nie wystarcza.

Inaczej jest z żądaniem naprawy, które jest roszczeniem i ulega przedawnieniu. Samo pismo do sprzedawcy go nie chroni: bieg przedawnienia przerywa dopiero czynność przed sądem albo uznanie roszczenia przez sprzedawcę (art. 123 § 1 KC), a wstrzymują go mediacja i wniosek o zawezwanie do próby ugodowej (art. 121 pkt 5 i 6 KC). Po skutecznym oświadczeniu o obniżeniu ceny lub odstąpieniu powstaje z kolei roszczenie o zwrot pieniędzy, które przedawnia się na zasadach ogólnych z art. 118 KC: po sześciu latach, a gdy kupujący nabył nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej, po trzech, z końcem roku kalendarzowego.

Czy kupując od osoby prywatnej masz pięć lat na reakcję jak konsument?

Nie, i to najczęstsza pułapka na rynku wtórnym. Art. 22[1] Kodeksu cywilnego stanowi: „Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”. Konsumentem jesteś więc wyłącznie wobec przedsiębiorcy: dewelopera, spółki, osoby sprzedającej zawodowo. Gdy mieszkanie sprzedaje Ci sąsiad, rodzina albo inna osoba prywatna, ustawa nie traktuje Cię jak konsumenta, choć kupujesz dla siebie i bliskich. Termin rękojmi nieruchomości jest wtedy ten sam, ale czas na reakcję po stwierdzeniu wady wyraźnie się kurczy.

Skutki dla terminów i dowodów są trzy:

1. roczny termin od stwierdzenia wady jest sztywny i nie wydłuża się do końca piątego roku od wydania;
2. nie działa domniemanie z art. 556[2] KC, zgodnie z którym przy wadzie stwierdzonej przed upływem roku od wydania „domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego”, więc to Ty musisz wykazać, że wada albo jej przyczyna istniała już przy wydaniu;
3. strony mogą w umowie ograniczyć albo wyłączyć rękojmię (art. 558 § 1 zdanie pierwsze KC), czego wobec konsumenta zrobić nie można poza przypadkami z przepisów szczególnych.

Nie zadziała też reguła z art. 561[5] KC, według której milczenie sprzedawcy przez 14 dni oznacza uznanie żądania konsumenta. W praktyce spotykam się z kupującymi, którzy przez kilkanaście miesięcy prowadzili ze sprzedającym rozmowy o naprawie, przekonani, że jako konsumenci mają pięć lat. O rocznym terminie dowiadywali się wtedy, gdy już upłynął.

Granica bywa nieostra przy flipperach. Jeżeli sprzedawca kupuje, remontuje i sprzedaje mieszkania w sposób zorganizowany i ciągły, można argumentować, że działa jako przedsiębiorca, a wtedy kupujący zyskuje ochronę konsumencką, a umowne wyłączenie rękojmi jest wobec niego co do zasady niedopuszczalne. Warto to ustalić przed podpisaniem umowy, bo od tego zależą Twoje terminy.

Odwrotny przypadek to przedsiębiorca jednoosobowy, który kupuje lokal na potrzeby firmy, choć obrót nieruchomościami nie należy do profilu jego działalności, na przykład lekarz kupujący od dewelopera lokal na gabinet. Art. 556[4] § 1 KC stosuje do takiej osoby przepisy o rękojmi dotyczące konsumenta, gdy z umowy zawartej od 1 stycznia 2021 r. wynika, że nie ma ona dla niej charakteru zawodowego, z wyjątkiem zakazu umownego wyłączenia rękojmi. Od 27 listopada 2025 r., gdy treść umowy tego nie rozstrzyga, kupujący może najpóźniej przy jej zawarciu oświadczyć, że umowa nie ma dla niego charakteru zawodowego (art. 556[4] § 2 KC), a sprzedawca nie może uzależnić zawarcia umowy od takiego oświadczenia.

Kiedy wiedza o wadzie przed zakupem odbiera rękojmię?

Art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi: „Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”. Przepis mówi o wiedzy, a nie o tym, co kupujący mógł albo powinien był zauważyć przy staranniejszych oględzinach. Ciężar wykazania tej wiedzy spoczywa na sprzedawcy, bo to on wywodzi z niej skutek prawny, a art. 6 KC stanowi: „Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”.

Sąd Najwyższy w wyroku z 2015 r. podkreślił, że wiedza musi dotyczyć konkretnej wady: „Fakt, że kupujący miał świadomość wadliwości rzeczy, a ściślej – znał konkretną, istniejącą wadę, wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy za tę i, co wymaga podkreślenia, tylko tę wadę”. Ta sama sprawa pokazuje drugą stronę medalu. Kupujący budynek żądał obniżenia ceny o 150 000 zł z powodu wad, w tym spękań ścian, a sąd apelacyjny przyznał mu 55 000 zł. Sąd Najwyższy uchylił to rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, między innymi dlatego, że kupujący przed zakupem wielokrotnie oglądał budynek, co najmniej dwa razy z bratem znającym się na budownictwie, a pęknięcia były widoczne gołym okiem.

W takich okolicznościach sąd może uznać, że kupujący o wadzie wiedział, nawet jeżeli nikt nie zapisał jej w umowie. Moim zdaniem z tego wyroku wynika też wskazówka do aktu notarialnego: ogólna formuła, w której kupujący oświadcza, że zna stan techniczny lokalu i nie wnosi zastrzeżeń, nie dowodzi wiedzy o wadzie ukrytej, bo liczy się świadomość konkretnej wady.

Inaczej jest, gdy w akcie wymieniono konkretne usterki, bo kupujący zna je w chwili zawarcia umowy i co do nich rękojmia odpada. Liczy się właśnie ta chwila: protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przy wydaniu, już po akcie, nie odbiera rękojmi co do wpisanych w nim usterek, a dobrze dokumentuje, że wada istniała przy wydaniu. Na co zwrócić uwagę przy oględzinach, opisuję w poradniku o tym, co sprawdzić przed zakupem mieszkania lub domu.

Jakie obowiązki ma przedsiębiorca kupujący nieruchomość od innego przedsiębiorcy?

Przy zakupie między firmami termin rękojmi nieruchomości biegnie tak samo, ale kupujący musi dodatkowo zbadać nieruchomość i niezwłocznie zawiadomić sprzedawcę o wadzie. Art. 563 § 1 KC stanowi: „Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu”. Według art. 563 § 2 KC „Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie”, więc tu liczy się data nadania.

Ustawa nie podaje liczby dni. Niezwłocznie znaczy bez zbędnej zwłoki ocenianej według okoliczności, dlatego bezpieczniej liczyć ten czas w dniach niż w tygodniach. Przy nieruchomości zbadanie w czasie przyjętym dla rzeczy tego rodzaju to w praktyce oględziny przy odbiorze, a przy wadzie ukrytej zawiadomienie wysłane od razu po zauważeniu objawów, bez czekania na ekspertyzę, którą można przesłać później. Przy zakupach nieruchomości przez spółki najczęściej widzę ten sam błąd: o wadzie rozmawia się mailowo z handlowcem albo zarządcą sprzedawcy, ale nikt nie wysyła formalnego zawiadomienia z opisem wady na adres wskazany w umowie.

Od tej reguły jest jednak wyjątek. Art. 564 KC stanowi: „W przypadkach przewidzianych w art. 563 utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”. W brzmieniu obowiązującym do 24 grudnia 2014 r. przepis wymagał, by sprzedawca wadę podstępnie zataił, a dziś wystarcza, że o niej wiedział. Część opracowań nadal powtarza dawne brzmienie.

Zapewnienie musi być jednak rzeczywiste. W sprawie z 2015 r., rozpatrywanej jeszcze według dawnych przepisów, Sąd Najwyższy uznał za „zbyt daleko idący” pogląd, że wypowiedź sprzedającej o potrzebie „odświeżenia” lub „odmalowania” ścian, oderwana od kontekstu, była zapewnieniem o braku wad. Obowiązek z art. 563 KC nie dotyczy natomiast przedsiębiorcy jednoosobowego, dla którego umowa nie ma charakteru zawodowego (art. 556[5] § 1 KC).

Czy podstępne zatajenie wady wydłuża termin rękojmi nieruchomości bez końca?

Art. 568 § 6 KC stanowi: „Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”. Podstęp otwiera też drogę mimo umownego wyłączenia odpowiedzialności, bo zgodnie z art. 558 § 2 KC „Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”.

Przepis znosi jednak tylko termin do stwierdzenia wady. Nie dotyka rocznego terminu z art. 568 § 2 i § 3 KC, który biegnie od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli w siódmym roku od wydania odkryjesz zamaskowane zawilgocenie stropu, sprzedawca odpowiada mimo upływu pięciu lat, ale od dnia odkrycia masz rok na oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy. Podstęp sprzedawcy nie daje więc kupującemu nieograniczonego czasu do namysłu, tylko znosi górną granicę na wykrycie wady.

Pojęcie podstępu nie jest w orzecznictwie jednolite. Sąd Najwyższy w wyrokach z 2005 i 2013 r. przyjmował, że „Do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia”. W wyroku z 2015 r., na tle dawnego art. 564 KC, ten sam sąd przyjął ujęcie szersze: „o podstępnym zatajeniu wady można mówić także wtedy, gdy sprzedawca, będąc świadomym istnienia wady, nie poinformował o niej kupującego”.

Sprawa z 2013 r. dotyczyła mieszkania o powierzchni 115,34 m2 w stuletniej kamienicy. Kupujący odstąpili od umowy, a sądy dwóch instancji zasądziły od sprzedających ponad 676 000 zł, uznając za podstęp to, że sprzedający nie powiedzieli o złym stanie stropu i obłożyli sufit płytami kartonowo-gipsowymi. Sąd Najwyższy uchylił ten wyrok, głównie z powodu braków opinii biegłego, i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Przy ocenie podstępu zwrócił uwagę między innymi na to, że płytami obłożono cały sufit, a nie tylko część ze śladami przecieków (50 m2), oraz że stan wynikający z samego wieku kamienicy nie może stanowić podstępnego zatajenia wady.

Moim zdaniem za węższym rozumieniem przemawia zmiana z 2014 r.: w art. 564 KC ustawodawca zastąpił podstępne zatajenie samą wiedzą sprzedawcy, ale w art. 558 § 2 i art. 568 § 6 KC pojęcie podstępu pozostawił. Bezpieczniej więc zakładać, że do zniesienia pięcioletniego limitu nie wystarczy dowód, że sprzedawca wiedział, i szukać śladu aktywnego ukrycia: świeżo zamalowanego zacieku, zabudowy zakrywającej akurat miejsce wady, nieprawdziwego zapewnienia w ogłoszeniu lub w korespondencji. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 2021 r. zauważył na marginesie, że zafałszowanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku mogło świadczyć o podstępnym ukryciu wady.

W sprawach, które prowadzę, o wyniku sporu o podstęp decydują zwykle dokumenty sprzed transakcji: treść ogłoszenia, korespondencja z pośrednikiem i zdjęcia z oględzin. Zabezpiecz je od razu, zanim ogłoszenie zniknie z portalu. Teksty przepisów o rękojmi w aktualnym brzmieniu znajdziesz w tekście jednolitym Kodeksu cywilnego, a pełne uzasadnienie wyroku z 2015 r. w Systemie Analizy Orzeczeń Sądowych.

Co zrobić po wykryciu wady, gdy termin rękojmi nieruchomości jeszcze biegnie?

Kolejność działań ma znaczenie dowodowe i terminowe:

1. Ustal dwie daty. Dzień wydania nieruchomości otwiera pięć lat, dzień stwierdzenia wady otwiera rok. Zapisz obie i zrób zdjęcia wady z datą.
2. Sprawdź, kim jesteś w umowie. Osoba prywatna kupująca od dewelopera lub innej firmy jest konsumentem i ma czas co najmniej do końca piątego roku od wydania. Kupujący od osoby prywatnej ma sztywny rok od stwierdzenia wady.
3. Jako firma kupująca od firmy wyślij zawiadomienie od razu. Art. 563 KC wymaga niezwłoczności, a do zachowania terminu wystarcza wysłanie pisma.
4. Zleć ekspertyzę przyczyny bez zwłoki. Pozwala ustalić, czy to wada nieruchomości, i wybrać właściwe uprawnienie, ale sprzedawca może liczyć rok od pierwszego objawu, więc bezpieczniej trzymać się tej daty.
5. Złóż oświadczenie na piśmie z dowodem doręczenia. Obniżenie ceny albo odstąpienie wymaga, by pismo dotarło do sprzedawcy przed upływem terminu; przy żądaniu naprawy wyznacz konkretną datę jej wykonania.
6. Zabezpiecz dowody podstępu. Ogłoszenie, korespondencja, zdjęcia z oględzin i protokoły mogą przesądzić, czy sprzedawca obroni się upływem pięciu lat.

Jeżeli wada jest poważna i rozważasz zwrot nieruchomości, sprawdź najpierw, czy wada pozwala odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości, bo przy wadzie nieistotnej odstąpienie jest wyłączone (art. 560 § 4 KC) i zostaje obniżenie ceny albo żądanie naprawy. Nabywcy lokali od dewelopera powinni dodatkowo znać procedurę reklamacji wad mieszkania kupionego od dewelopera. Pozostałe zagadnienia związane z zakupem i sprzedażą domów, mieszkań i działek omawiam w dziale prawo nieruchomości.

Wykryłeś wadę w kupionym domu lub mieszkaniu i nie masz pewności, czy Twój termin jeszcze biegnie? Policzę Twoje terminy i wskażę, od czego zacząć – umów konsultację telefoniczną.

---

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora | Wpis w rejestrze radców prawnych

Data publikacji: 5 października 2026 r. | Ostatnia aktualizacja: 5 października 2026 r.

Najczęściej zadawane pytania