Wady mieszkania od dewelopera: jak skutecznie reklamować

Od 9 września 2025 r. nabywcy mieszkań od deweloperów mają wprost przyznaną ochronę z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne na zasadach Kodeksu cywilnego. Oznacza to pięć lat odpowiedzialności dewelopera liczonych od dnia wydania nieruchomości oraz konkretny zestaw uprawnień: żądanie usunięcia wady, wymiany, obniżenia ceny, a w razie wady istotnej również odstąpienia od umowy. Najsilniejszym narzędziem nabywcy pozostaje art. 561⁵ Kodeksu cywilnego, jeżeli złoży on konkretne żądanie z rękojmi, a deweloper nie ustosunkuje się do niego w terminie czternastu dni, ustawa traktuje milczenie jak uznanie roszczenia za uzasadnione. W praktyce zmienia to rozkład ciężaru dowodu w ewentualnym sporze sądowym i istotnie wzmacnia pozycję nabywcy.

Co zmieniła nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 r.?

Ustawą z 9 lipca 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1167), która weszła w życie 9 września 2025 r., do ustawy deweloperskiej dodano art. 41a o następującym brzmieniu:

W przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej i umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, w zakresie nieuregulowanym w art. 41, oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny o rękojmi przy sprzedaży.

Przepis ten zamknął trzyletnią lukę prawną z lat 2022-2025, w której ustawa deweloperska z 2021 r., inaczej niż jej poprzedniczka z 2011 r., nie odsyłała wprost do rękojmi z Kodeksu cywilnego. Nabywcy musieli wcześniej polegać albo na ogólnej odpowiedzialności kontraktowej, albo na rozumowaniu przez analogię, co generowało niepewność procesową i ułatwiało deweloperom kwestionowanie podstawy roszczeń. Po nowelizacji sytuacja jest jednoznaczna: do umów deweloperskich zawartych po 9 września 2025 r. stosuje się wprost art. 556 i następne KC, w tym instytucję milczącego uznania żądania z art. 561⁵ KC oraz pięcioletni termin rękojmi za wady nieruchomości.

Jak długo trwa rękojmia za wady mieszkania?

Art. 568 § 1 KC stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości, przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Pięcioletni termin liczony jest od momentu fizycznego wydania lokalu nabywcy, czyli zazwyczaj od dnia podpisania protokołu odbioru, a nie od dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. To istotne rozróżnienie, ponieważ oba zdarzenia dzielą często tygodnie lub miesiące, a od ich prawidłowego rozróżnienia może zależeć sama możliwość dochodzenia roszczenia.

Dla konsumenta bieg terminu przedawnienia roszczeń o usunięcie wady lub wymianę nie może zakończyć się przed upływem pięcioletniego terminu rękojmi (art. 568 § 2 zd. 2 KC). Praktycznie oznacza to, że nawet jeżeli wada ujawni się dopiero w czwartym lub piątym roku po wydaniu mieszkania, nabywca zachowuje pełnię uprawnień, pod warunkiem że zgłosi reklamację niezwłocznie po jej wykryciu.

Jakie roszczenia przysługują nabywcy z tytułu rękojmi?

Nabywcy przysługują cztery klasyczne uprawnienia rękojmiane określone w art. 560 i 561 KC: żądanie usunięcia wady, żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad, złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny ze wskazaniem konkretnej kwoty, a w razie wady istotnej złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W praktyce mieszkaniowej dominuje żądanie usunięcia wady (np. naprawy hydroizolacji, wymiany wadliwej stolarki, usunięcia mostków termicznych) oraz żądanie obniżenia ceny, które ma tę zaletę, że daje nabywcy konkretną kwotę pieniężną i nie wymaga żmudnych rozmów o terminach naprawy.

Żądanie wymiany rzeczy na nowy egzemplarz przy nieruchomościach jest z oczywistych powodów trudne do realizacji, mieszkania nie wymienia się jak telewizora, ale nie jest prawnie wykluczone i może stanowić element strategii negocjacyjnej. Z kolei odstąpienie od umowy to środek najdalej idący, zarezerwowany dla wad istotnych, czyli takich, które obiektywnie pozbawiają lokal cech umownych lub czynią go nieprzydatnym do umownego przeznaczenia. Sama subiektywna niechęć nabywcy do dalszego posiadania lokalu nie wystarczy.

Jak prawidłowo zgłosić wady deweloperowi?

Reklamacja powinna być sformułowana na piśmie i zawierać cztery elementy: identyfikację nabywcy i nieruchomości, dokładny opis wady (najlepiej z dokumentacją fotograficzną i ewentualną opinią techniczną), wskazanie podstawy prawnej (rękojmia z KC w związku z art. 41a ustawy deweloperskiej) oraz, co najważniejsze, jednoznaczne sformułowanie konkretnego żądania. Jeżeli nabywca żąda obniżenia ceny, musi wprost wskazać kwotę, o jaką cena ma być obniżona; sformułowania ogólnikowe w stylu „o stosowną kwotę” nie uruchamiają mechanizmu z art. 561⁵ KC.

Reklamację należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub w innej formie umożliwiającej udowodnienie daty doręczenia, ponieważ od tej daty rozpoczyna bieg czternastodniowy termin na odpowiedź dewelopera. Korespondencja wyłącznie e-mailowa jest dopuszczalna, ale w razie sporu o doręczenie znacznie trudniej udowodnić, kiedy wiadomość dotarła do adresata.

Co się dzieje, gdy deweloper nie odpowie w terminie 14 dni?

Art. 561⁵ KC stanowi:

Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Mechanizm jest prosty: wystarczy, że deweloper nie udzieli merytorycznej odpowiedzi w terminie czternastu dni od doręczenia reklamacji, by ustawa zrekonstruowała jego milczenie jako uznanie żądania nabywcy. Co istotne, nie wystarczy wysłanie ogólnikowego pisma w stylu „reklamacja jest w trakcie rozpatrywania” ani prośba o dostarczenie dodatkowej dokumentacji, odpowiedź musi być merytoryczna i jednoznaczna co do uznania bądź odmowy uznania żądania. Sam fakt nadania pisma w czternastym dniu też nie wystarczy; pismo musi do nabywcy w tym terminie dotrzeć.

Czy milczenie dewelopera oznacza wygraną w sądzie?

Tu konieczna jest uczciwa odpowiedź: charakter prawny milczącego uznania pozostaje przedmiotem sporu w doktrynie i orzecznictwie. Część sądów traktuje skutek z art. 561⁵ KC jako niewzruszalną fikcję prawną, deweloper, który przegapił termin, traci możliwość kwestionowania zasadności roszczenia w ogóle. Inne sądy przyjmują koncepcję wzruszalnego domniemania: deweloper może kwestionować zasadność roszczenia, ale to na nim ciąży ciężar dowodu, że wada nie istnieje lub że żądanie jest zawyżone.

Niezależnie od tego, którą koncepcję przyjmie konkretny sąd, pozycja procesowa nabywcy po milczącym uznaniu jest istotnie wzmocniona. To deweloper, a nie nabywca, musi udowodnić, że wady nie ma, a w sprawach budowlanych oznacza to konieczność powołania biegłego sądowego, kosztownej ekspertyzy i wieloletniego procesu z niepewnym dla dewelopera wynikiem. Z perspektywy nabywcy milczenie dewelopera w czternastodniowym terminie to znaczące wzmocnienie pozycji negocjacyjnej i procesowej, choć nie automatyczna wygrana.

Jak wygląda ścieżka dochodzenia roszczeń?

W praktyce nabywca, który stwierdził wadę mieszkania, powinien postępować według następującego schematu: udokumentować wadę fotograficznie i opisowo, najlepiej z udziałem niezależnego rzeczoznawcy budowlanego; sformułować pisemną reklamację z konkretnym żądaniem (usunięcie, obniżenie ceny z podaniem kwoty, wymiana lub odstąpienie); wysłać ją listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru; kontrolować czternastodniowy termin i, jeżeli upłynie bez merytorycznej odpowiedzi, powołać się na art. 561⁵ KC w wezwaniu do zapłaty lub bezpośrednio w pozwie.

Jeżeli deweloper odmówił uznania w terminie, dalsza droga to negocjacje, mediacja (chociażby przy powiatowym rzeczniku konsumentów) lub bezpośrednio postępowanie sądowe. Warto pamiętać, że Prezes UOKiK lub rzecznik konsumentów mogą zgłosić udział w sprawie po stronie nabywcy, co dodatkowo wzmacnia jego pozycję procesową.

Wykryłeś wady w mieszkaniu od dewelopera?

Jeżeli wykryliście Państwo wady w mieszkaniu nabytym od dewelopera lub deweloper nie ustosunkowuje się do Waszej reklamacji, zapraszam do kontaktu z Kancelarią. Specjalizuję się w sprawach z zakresu prawa nieruchomości i prawa budowlanego, reprezentuję zarówno indywidualnych nabywców, jak i wspólnoty mieszkaniowe w sporach z deweloperami.

Skontaktuj się z Kancelarią →