Pomagam właścicielom nieruchomości w sporach z podmiotami publicznymi i prywatnymi oraz w przygotowaniu własnych inwestycji w nieruchomości: od analizy stanu prawnego gruntu, przez postępowania administracyjne, po spory sądowe. Zdaję sobie sprawę z tego, jak wiele przeszkód prawnych trzeba pokonać i jak wiele formalności załatwić, aby z zakupu dowolnej działki gruntu zrobić opłacalną inwestycję. Kancelarię prowadzę w Katowicach; sprawy dotyczące nieruchomości prowadzę przede wszystkim na terenie Górnego Śląska i Zagłębia.
Dla firm: obrót nieruchomościami i projekty deweloperskie
Obsługuję firmy, które zajmują się obrotem nieruchomościami, oraz projekty komercyjne i deweloperskie, także w procesie komercjalizacji inwestycji. W praktyce oznacza to:
- przygotowanie raportów due diligence przed zakupem działki lub budynku; badam stan prawny nieruchomości, obciążenia, dostęp do drogi publicznej, sytuację planistyczną i ryzyka administracyjne, a wnioski przekazuję w formie konkretnej rekomendacji: kupować, negocjować cenę czy odstąpić;
- obsługę prawną projektów komercyjnych i deweloperskich, od nabycia gruntu, przez uzyskanie decyzji administracyjnych, po umowy z wykonawcami i nabywcami;
- negocjacje z partnerami handlowymi i podmiotami publicznymi w projektach dotyczących nieruchomości;
- reprezentację w postępowaniach o wydanie warunków zabudowy, decyzji środowiskowych i innych rozstrzygnięć warunkujących inwestycję;
- sprawy wywłaszczeniowe i odszkodowania związane z przejęciem nieruchomości pod inwestycje publiczne.
Dla właścicieli nieruchomości: spory i uregulowanie stanu prawnego
Właścicielom nieruchomości pomagam uporządkować stan prawny i obronić wartość ich własności. Prowadzę w szczególności sprawy o:
- wady mieszkania, domu lub działki ujawnione po zakupie: roszczenia z rękojmi o obniżenie ceny, usunięcie wady albo odstąpienie od umowy, zarówno wobec dewelopera, jak i sprzedawcy na rynku wtórnym;
- ustanowienie drogi koniecznej, gdy działka nie ma prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej;
- ustanowienie służebności, w tym służebności przesyłu, oraz rozliczenia z przedsiębiorstwami przesyłowymi;
- zasiedzenie nieruchomości po obu stronach sporu, w tym zasiedzenie udziału we współwłasności, zasiedzenie w złej wierze oraz zasiedzenie nieruchomości rolnej; dochodzę stwierdzenia zasiedzenia i bronię właścicieli przed nim;
- odrolnienie gruntu i wyłączenie z produkcji rolnej;
- doprowadzenie mediów do działki i podziały nieruchomości;
- spory planistyczne: unieważnienie planu miejscowego oraz odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości wskutek zmiany planu (szkoda planistyczna);
- bezpieczny zakup domu lub mieszkania, w tym analizę umowy deweloperskiej przed podpisaniem.
Spory z przedsiębiorstwami przesyłowymi
Linie energetyczne, gazociągi, wodociągi i sieci ciepłownicze bardzo często przebiegają przez cudzy grunt bez uregulowanego tytułu prawnego. Właściciel orientuje się w problemie zwykle dopiero wtedy, gdy chce działkę zabudować albo sprzedać. Okazuje się wówczas, że słup, rurociąg albo strefa kontrolowana wokół niego przekreślają zamierzoną inwestycję albo obniżają cenę. Prowadzę sprawy o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie wstecznym.
Osią większości tych sporów jest wysokość wynagrodzenia. Ustala ją rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, a różnica między operatem sporządzonym na zlecenie przedsiębiorstwa a rzeczywistą wartością obciążenia bywa wielokrotna. Skuteczne kwestionowanie operatu wymaga zarzutów merytorycznych: do przyjętej metody wyceny, doboru nieruchomości podobnych, ustalonej szerokości pasa służebności oraz do oceny, w jakim stopniu urządzenie faktycznie ogranicza korzystanie z gruntu. Samo stwierdzenie, że kwota jest za niska, nie wystarcza.
Odrębnym zagadnieniem jest zarzut zasiedzenia służebności przesyłu, podnoszony przez przedsiębiorstwa niemal standardowo: skoro urządzenia stoją tu od dziesięcioleci, to służebność została nabyta z mocy prawa i wynagrodzenie się nie należy. Obrona sprowadza się do wykazania, kiedy faktycznie rozpoczęto korzystanie z gruntu, w dobrej czy złej wierze, oraz czy poprzednik prawny przedsiębiorstwa mógł skutecznie przenieść posiadanie służebności. W sprawach dotyczących majątku dawnych przedsiębiorstw państwowych ten wątek bywa rozstrzygający.
Jak wygląda współpraca
Zaczynamy od rozmowy telefonicznej lub spotkania w kancelarii, podczas której opisujesz problem i przekazujesz dokumenty. Na tej podstawie oceniam stan prawny i mówię wprost, jakie widzę ryzyka i możliwe drogi, także wtedy, gdy sprawa rokuje słabo. Następnie przedstawiam proponowaną strategię wraz z wyceną, zależnie od charakteru sprawy. W toku sprawy na bieżąco informuję o postępach.
Typowe sprawy, z którymi przychodzą klienci
Trzy przykłady z mojej praktyki. Nabywca kupił mieszkanie od dewelopera, w którym niedługo po wprowadzeniu wykrył odstępstwa od projektu i szereg innych wad; sprawa skończyła się wystąpieniem z roszczeniem o proporcjonalne obniżenie ceny z rękojmi. Właściciel kupił działkę, do której dojazd istnieje tylko „zwyczajowo”, przez grunt sąsiada; sprawa kończy się wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej i negocjacjami co do przebiegu oraz wynagrodzenia. Gmina uchwaliła nowy plan miejscowy, po którym grunt inwestycyjny stał się terenem zieleni; badam, czy plan da się podważyć, a niezależnie od tego przygotowuję roszczenie odszkodowawcze. Deweloper zamierza kupić grunt pod osiedle i przed transakcją dostaje raport due diligence z listą ryzyk oraz rekomendacją dalszych kroków.
Pytania i odpowiedzi
Czy prowadzisz sprawy poza Katowicami?
Tak. Sprawy dotyczące nieruchomości prowadzę zarówno w Katowicach, jak i w całym regionie Śląska i Zagłębia, a postępowania administracyjne i sądowe mogę prowadzić na terenie całego kraju.
Ile można żądać za ustanowienie służebności przesyłu?
Wynagrodzenie odpowiada obniżeniu wartości nieruchomości oraz ograniczeniu w korzystaniu z niej i ustala je rzeczoznawca. Nie ma jednej stawki za metr kwadratowy; kwota zależy od przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, rodzaju urządzenia, szerokości strefy oddziaływania i tego, czy urządzenie uniemożliwia zabudowę, czy tylko ją utrudnia. Osobno można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres wsteczny.
Przedsiębiorstwo twierdzi, że zasiedziało służebność. Czy to koniec sprawy?
Nie. Zarzut zasiedzenia wymaga wykazania przez przedsiębiorstwo daty rozpoczęcia korzystania z gruntu i nieprzerwanego posiadania służebności przez wymagany okres, a także prawidłowego następstwa prawnego po poprzednich właścicielach sieci. W praktyce każdy z tych elementów bywa sporny i wymaga dowodów, których przedsiębiorstwa często nie mają.
Czy można żądać usunięcia urządzeń przesyłowych z działki?
Takie roszczenie jest możliwe, ale sądy oceniają je z uwzględnieniem interesu publicznego i kosztów przełożenia sieci. W większości spraw realnym celem jest uregulowanie stanu prawnego i uzyskanie wynagrodzenia, a żądanie usunięcia urządzeń pełni funkcję argumentu negocjacyjnego. Ocenę tego, która droga ma sens w konkretnej sprawie, przedstawiam po zapoznaniu się z dokumentacją.
Ile kosztuje analiza stanu prawnego nieruchomości?
Wynagrodzenie zależy od rodzaju nieruchomości i zakresu badania: inaczej wycenia się analizę pojedynczej księgi wieczystej, a inaczej pełny raport due diligence gruntu inwestycyjnego. Konkretną wycenę przedstawiam po zapoznaniu się z dokumentami.
Czym jest due diligence nieruchomości?
To badanie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem: ksiąg wieczystych, obciążeń, dostępu do drogi publicznej, sytuacji planistycznej, decyzji administracyjnych i ryzyk roszczeń osób trzecich. Wynikiem jest raport z rekomendacją, czy i na jakich warunkach bezpiecznie kupić.
Co zrobić, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej?
Jeżeli nie da się go uzyskać umownie, właścicielowi przysługuje wniosek o ustanowienie drogi koniecznej przez sąd, za wynagrodzeniem dla właściciela gruntu obciążonego. Kluczowy jest przebieg drogi: prawo wymaga uwzględnienia interesu obu stron.
Czy można podważyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Tak, w określonych przypadkach, przede wszystkim gdy przy uchwalaniu planu doszło do naruszenia procedury lub zasad sporządzania planu. Niezależnie od tego właścicielowi, którego nieruchomość straciła na wartości wskutek zmiany planu, mogą przysługiwać roszczenia odszkodowawcze.
Czy pomagasz przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Tak. Analizuję umowę deweloperską lub rezerwacyjną przed podpisaniem, wskazuję postanowienia ryzykowne i pomagam w rozmowach z deweloperem, a po odbiorze także w sprawach wad lokalu.
Czy jeśli wykryję wadę w lokalu po podpisaniu protokołu odbioru od dewelopera, to nadal mogę zgłosić roszczenia z rękojmi?
Tak. Jeśli wykryłeś wadę już po odbiorze mieszkania albo powstała ona wcześniej, możesz zgłaszać roszczenia z rękojmi lub odszkodowawcze. Co do zasady roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedawniają się w terminie 5 lat od dnia wydania rzeczy (nieruchomości).
Masz sprawę dotyczącą nieruchomości? Zadzwoń: 661 187 307 albo napisz: m.swedziol@nagruncieprawnym.pl.
Autor: radca prawny dr Maciej Swędzioł, nr wpisu KT-4286 (OIRP Katowice). Więcej: O mnie. Zobacz też: Nabycie nieruchomości rolnej 2026, Odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę publiczną, 7 rzeczy przed zakupem mieszkania.