Nabycie nieruchomości rolnej w 2026 roku – kto może kupić działkę rolną?

Nabycie nieruchomości rolnej w Polsce zależy przede wszystkim od jej powierzchni. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w ogóle nie obowiązuje i kupić może każdy. Działkę rolną o powierzchni poniżej 1 ha nabędzie także osoba, która nie jest rolnikiem. Dopiero przy nieruchomości od 1 ha nabywcą co do zasady może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że kupujący uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.

W skrócie

Nabycie nieruchomości rolnej to jeden z najbardziej sformalizowanych obszarów w obrocie nieruchomościami. O tym, czy trzeba być rolnikiem, decydują dwa progi powierzchni: 0,3 ha (poniżej tej wartości ustawa nie ma zastosowania) oraz 1 ha (poniżej tej wartości nie trzeba być rolnikiem indywidualnym). Powyżej 1 ha zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, a wyjątki i zgoda Dyrektora Generalnego KOWR otwierają drogę pozostałym kupującym. Do tego dochodzą uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa: prawo pierwokupu przy sprzedaży i prawo nabycia przy innych czynnościach, a naruszenie przepisów grozi bezwzględną nieważnością umowy. Nabywcę wiąże też pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa. Artykuł tłumaczy, kto realnie może kupić ziemię rolną w 2026 roku, jakie są wyjątki i co zmienia rządowy projekt deregulacyjny przyjęty 17 lutego 2026 roku.

Kiedy w ogóle stosuje się ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego?

Zacznijmy od pytania, które przesądza wszystko inne: czy do konkretnej transakcji ustawa w ogóle się stosuje. Kupujesz działkę pod dom albo pod inwestycję i chcesz wiedzieć, czy w grę wchodzi Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i wymóg bycia rolnikiem. Odpowiedź zaczyna się od powierzchni i od przeznaczenia gruntu.

Pierwsze sito to próg obszarowy. Zgodnie z art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Po nowelizacji obowiązującej od 5 października 2023 roku liczy się powierzchnia samych użytków rolnych w granicach nieruchomości, a nie powierzchnia całej działki. To istotna zmiana dla gruntów o mieszanym charakterze, w których część stanowią na przykład tereny zabudowane lub drogi.

Drugie sito to charakter nieruchomości. Ustawa w art. 2 pkt 1 posługuje się definicją nieruchomości rolnej z art. 46(1) Kodeksu cywilnego, wyłączając jednak nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Kluczowe jest tu słowo „przeznaczenie”: o rolniczym charakterze gruntu decyduje jego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie sposób, w jaki jest obecnie wykorzystywany.

W sprawach, które prowadzę, najczęstsze nieporozumienie dotyczy właśnie granicy 0,3 ha – kupujący liczą powierzchnię całej działki, a od października 2023 r. znaczenie ma wyłącznie powierzchnia użytków rolnych w jej granicach. Zanim więc uznasz, że transakcja jest poza ustawą, warto sprawdzić wypis z ewidencji gruntów i zapis planu, bo od tego zależy cała dalsza procedura.

Kto może kupić nieruchomość rolną – czy zawsze trzeba być rolnikiem?

Jeżeli nieruchomość podlega ustawie i ma co najmniej 1 ha, obowiązuje reguła podstawowa. Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy: „Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej”. To znaczy, że domyślnie ziemię rolną kupuje rolnik, a każde odstępstwo musi mieć podstawę w konkretnym przepisie.

Kto jest rolnikiem indywidualnym, ustawa definiuje precyzyjnie. Zgodnie z art. 6 ust. 1: „Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”. Trzeba więc spełnić kilka warunków naraz: limit 300 ha, kwalifikacje rolnicze, pięcioletnie zamieszkanie i osobiste prowadzenie gospodarstwa.

Reguła ma także pułap powierzchniowy. Art. 2a ust. 2 stanowi, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać 300 ha użytków rolnych. Rolnik, który przekroczyłby ten limit, nie kupi kolejnej działki w tym trybie. To dlatego status rolnika indywidualnego i pojęcie gospodarstwa rodzinnego są w praktyce nierozłączne.

Kiedy nabycie nieruchomości rolnej nie wymaga statusu rolnika indywidualnego?

Tu zaczyna się część najważniejsza dla większości kupujących, bo lista wyjątków jest długa. Art. 2a ust. 3 wylicza sytuacje, w których wymogu bycia rolnikiem indywidualnym (i limitu 300 ha) po prostu się nie stosuje. Dla osoby prywatnej najczęściej kluczowy jest pkt 1a: nabycie nieruchomości rolnej „o powierzchni mniejszej niż 1 ha”. Poniżej tego progu ziemię rolną może kupić każdy, także osoba bez żadnego związku z rolnictwem.

Poza progiem 1 ha ustawa dopuszcza nabycie nieruchomości rolnej bez statusu rolnika w wielu innych sytuacjach. Dotyczy to między innymi nabycia przez osobę bliską zbywcy (art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. a), w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego (pkt 2), w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku (pkt 10), a także w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową (pkt 14). Katalog jest szerszy i obejmuje również jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa czy sytuacje związane z dużymi inwestycjami celu publicznego.

Ustawa myśli też o małżeństwach. Zgodnie z art. 2a ust. 3a, jeżeli nieruchomość rolna wchodzi albo ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, że wymogi dotyczące nabywcy spełnia jeden z małżonków. Nie trzeba więc, by rolnikami byli oboje. To praktyczne rozwiązanie dla rodzin, w których gospodarstwo prowadzi jedna osoba.

Warto pamiętać, że wyłączenie wymogu bycia rolnikiem nie zawsze oznacza, że transakcja jest całkowicie poza ustawą. Poniżej 1 ha odpada wprawdzie ograniczenie podmiotowe z art. 2a ust. 1, ale nieruchomość nadal może być nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, z czym wiążą się dalsze konsekwencje, o których niżej. Jeśli interesuje Cię, które ograniczenia w obrocie ziemią rolną rząd planuje złagodzić, opisałem to w osobnym artykule.

Jak przebiega nabycie nieruchomości rolnej za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR?

Gdy kupujący nie jest rolnikiem, a nieruchomość ma co najmniej 1 ha i nie mieści się w żadnym wyjątku, pozostaje droga zgody administracyjnej. Zgodnie z art. 2a ust. 4 nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ustawie może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Wniosek składa albo zbywca, albo kupujący, w zależności od podstawy.

Ścieżka „zbywcy” jest obwarowana warunkami rynkowymi. Zgodę uzyska się, gdy zbywca wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej, nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów, a cena nie będzie niższa niż 95% ceny z ogłoszenia. Brak możliwości sprzedaży rolnikowi bada się przez publiczne ogłoszenie o nieruchomości rolnej w systemie teleinformatycznym KOWR, na które rolnicy mają co najmniej 30 dni na odpowiedź.

Drugą ścieżką jest wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. Taka osoba musi posiadać kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej oraz do zamieszkiwania przez 5 lat w gminie położenia nieruchomości. Od decyzji odmownej służy odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a dalej skarga do sądu administracyjnego. To realna, choć sformalizowana furtka dla osób, które chcą wejść w rolnictwo, a nie mają jeszcze statusu rolnika indywidualnego.

Na czym polega prawo pierwokupu i prawo nabycia KOWR?

Nawet gdy kupujący spełnia wszystkie warunki podmiotowe, transakcja nie kończy się między stronami. Przy sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu, a przy nabyciu w innym trybie niż sprzedaż (na przykład na podstawie umowy zamiany, orzeczenia sądu czy innej czynności) prawo nabycia. Wynika to z zasad opisanych przez KOWR i przepisów ustawy.

Mechanizm jest dwuetapowy. Strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, o której notariusz zawiadamia KOWR. Krajowy Ośrodek może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia, wchodząc w miejsce kupującego za zapłatą umówionej ceny. Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR ma 14 dni na wystąpienie do sądu o jej ustalenie. Prawo pierwokupu nie przysługuje między innymi wtedy, gdy kupującym jest rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo rodzinne w swojej gminie lub gminie sąsiedniej albo osoba bliska zbywcy.

Sankcja za pominięcie tych zasad jest surowa. Zgodnie z art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego sprzedaż dokonana bezwarunkowo, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jest nieważna. Dodatkowo art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że nabycie nieruchomości rolnej niezgodne z przepisami ustawy jest nieważne, a z powództwem o stwierdzenie nieważności może wystąpić także KOWR. W praktyce najwięcej kłopotów widzę tam, gdzie strony od razu podpisują umowę przenoszącą własność zamiast umowy warunkowej – przy nieruchomości objętej prawem pierwokupu KOWR taka bezwarunkowa sprzedaż jest nieważna, a nie tylko wzruszalna.

Jakie obowiązki ma nabywca nieruchomości rolnej po zakupie?

Zakup nie zamyka sprawy, bo ustawa nakłada na kupującego obowiązki na kolejne lata. Zgodnie z art. 2b ust. 1: „Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście”. Zakup ziemi rolnej to więc zobowiązanie do faktycznego rolniczego wykorzystania gruntu, a nie tylko wpis w księdze wieczystej.

Z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa łączy się zakaz rozporządzania. Art. 2b ust. 2 stanowi wprost: „W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom”. Przez pięć lat nowego właściciela wiąże więc nie tylko obowiązek uprawiania ziemi, ale też zakaz jej sprzedaży czy wydzierżawienia bez zgody.

Ustawa przewiduje wentyl bezpieczeństwa. Na wniosek nabywcy Dyrektor Generalny KOWR może, w drodze decyzji administracyjnej, wyrazić zgodę na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym (art. 2b ust. 3). Część sytuacji jest z tych rygorów wyłączona z mocy prawa, na przykład zbycie na rzecz osoby bliskiej. Warto zaplanować te ograniczenia z góry, bo pięcioletni horyzont potrafi kolidować z realnymi planami inwestycyjnymi.

Co zmienia rządowa deregulacja z 2026 roku (projekt UDER80)?

Na koniec wątek, który w 2026 roku budzi najwięcej pytań przedsiębiorców. Rada Ministrów przyjęła 17 lutego 2026 roku projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oznaczony jako UDER80 i zaliczony do projektów deregulacyjnych. Trzeba od razu zaznaczyć: na dzień publikacji tego artykułu jest to projekt na ścieżce sejmowej, a nie prawo obowiązujące, więc do zawieranych dziś umów stosuje się dotychczasowe zasady.

Projekt jest wąski i celuje w obrót korporacyjny, a nie w zakupy osób prywatnych. Rozwiązuje dwa problemy. Po pierwsze, doprecyzowuje pojęcie „przedsiębiorcy” w art. 2a ust. 3 pkt 14 oraz art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. c, przesądzając, że chodzi o osobę fizyczną wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą. Chodzi o usunięcie wątpliwości, czy zwolnienie dotyczące przekształcenia przedsiębiorcy obejmuje także spółki handlowe. Po drugie, projekt wyłącza ograniczenia ustawy wobec czynności dokonywanych w ramach tej samej grupy kapitałowej, zwalniając takie transfery z obowiązku zawiadamiania i z ryzyka nabycia gruntu przez KOWR.

Cel jest jasny: uprościć procesy reorganizacyjne w grupach kapitałowych, obniżyć koszty transakcyjne i odciążyć Krajowy Ośrodek od transakcji, które nie zmieniają realnej struktury własności ziemi. Dla osoby fizycznej kupującej pojedynczą działkę projekt nie zmienia niczego istotnego; zyskają na nim przede wszystkim firmy przeprowadzające przekształcenia i reorganizacje. Jeżeli planujesz zakup ziemi rolnej w strukturze spółkowej, śledź dalszy przebieg prac legislacyjnych, bo ostateczny kształt przepisów może różnić się od projektu. Praktyczny wniosek na dziś jest prosty: o zakresie obowiązków przy zakupie ziemi rolnej decyduje jej powierzchnia i przeznaczenie, a nie sam fakt, że jesteś albo nie jesteś rolnikiem – i od sprawdzenia tych dwóch rzeczy warto zacząć każdą transakcję.

Planujesz nabycie nieruchomości rolnej albo dostałeś od notariusza informację o prawie pierwokupu KOWR? Sprawdzę, czy transakcja wymaga zgody KOWR i jak bezpiecznie ją przeprowadzić – umów konsultację telefoniczną.

Najczęściej zadawane pytania

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych