Odstąpienie od umowy po remoncie mieszkania z wadą – czy to jeszcze możliwe?

Tak. Odstąpienie od umowy po remoncie jest dopuszczalne, bo Kodeks cywilny nie uzależnia tego uprawnienia od tego, czy oddasz mieszkanie w niezmienionym stanie. Remont nie odbiera Ci prawa z rękojmi, natomiast zmienia dwie rzeczy: sposób rozliczenia nakładów i Twoją sytuację dowodową. To druga z nich decyduje najczęściej o wyniku sprawy.

W skrócie

Kupujący, który wykrył wadę po rozpoczęciu prac wykończeniowych, zwykle zakłada, że jest już w potrzasku, bo skoro zmienił rzecz, to nie może jej oddać. Prawo widzi to inaczej. Odstąpienie od umowy z powodu wady opiera się na art. 560 § 1 KC i jedyną wyraźną barierą jest tu nieistotność wady (art. 560 § 4 KC), a nie stan techniczny lokalu. Sąd Najwyższy przesądził, że zmieniony stan nieruchomości nie jest kwestią niemożliwości świadczenia kupującego, lecz kwestią prawidłowego wykonania obowiązku zwrotu.

Zwracasz nieruchomość w stanie z chwili odstąpienia, przy założeniu normalnej eksploatacji, a poniesione nakłady rozliczasz osobnym roszczeniem odszkodowawczym z art. 566 § 1 KC, i to tylko w takim zakresie, w jakim nie odniosłeś z nich korzyści. Praktyczne ryzyko leży gdzie indziej niż w przepisie: skuty tynk potrafi zniszczyć dowód wady, a nieudokumentowany remont zamyka drogę do wyceny nakładów przez biegłego.

Czy odstąpienie od umowy po remoncie jest w ogóle dopuszczalne?

Typowa sytuacja wygląda tak. Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki, wchodzisz z ekipą, a po skuciu tynków w łazience okazuje się, że ściana jest zawilgocona na całej wysokości, bo od lat przecieka pion. Do tego momentu wydałeś już kilkadziesiąt tysięcy złotych, część prac jest gotowa, część w toku. Pierwsze pytanie brzmi zwykle: czy skoro rozgrzebałem lokal, to mogę jeszcze zerwać umowę.

Podstawą uprawnienia jest art. 560 § 1 KC: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie”. Ustawodawca ograniczył to uprawnienie tylko raz i zrobił to precyzyjnie w art. 560 § 4 KC: „Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna”. W całym dziale o rękojmi nie ma przepisu, który odbierałby prawo odstąpienia dlatego, że rzecz została w międzyczasie przerobiona albo ulepszona.

Wątpliwość, którą podnoszą sprzedawcy, brzmi inaczej: skoro nie da się oddać tego samego mieszkania, to świadczenie zwrotne stało się niemożliwe. Sąd Najwyższy w wyroku z 2017 r. odrzucił to rozumowanie wprost. Wskazał, że problemy związane ze zużyciem, pogorszeniem rzeczy i zwrotem nakładów

nie jest to kwestia niemożliwości świadczenia kupującego, który jest w dalszym ciągu właścicielem nieruchomości (…) ale kwestia właściwego wykonania zobowiązania zwrotu rzeczy, którego celem jest powrót do stanu rzeczy sprzed zawarcia umowy

Tę samą myśl powtórzył Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 2018 r., stwierdzając, że zmieniony stan nieruchomości „nie dowodzi niemożliwości świadczenia kupującego”. W innej sprawie, rozstrzygniętej przez Sąd Najwyższy w 2013 r., nieruchomość sprzedana za 390 000 zł została po zakupie obciążona hipotekami kupującego, a mimo to sąd uznał, że jej zwrot pozostaje możliwy, bo „kwestia stanu prawnego nieruchomości (…) mogłaby stanowić przedmiot dalszych rozliczeń stron”.

Wniosek dla Ciebie jest prosty: odstąpienie od umowy po remoncie przenosi spór z pytania „czy wolno odstąpić” na pytanie „jak się rozliczyć”. Granicą pozostaje art. 560 § 4 KC. Jeżeli usterka była drobna, a Ty i tak planowałeś generalny remont, sprzedawca będzie przekonywał, że wada jest nieistotna, a Twoje odstąpienie bezskuteczne. Rozgraniczenie wady istotnej i nieistotnej opisałem osobno, w tekście o tym, kiedy wada nieruchomości pozwala zerwać umowę, a kiedy zostaje tylko obniżenie ceny.

W jakim stanie muszę zwrócić mieszkanie po odstąpieniu od umowy?

Skutki odstąpienia reguluje art. 494 KC: „Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć”. Umowa nie znika, tylko zmienia charakter: z umowy wymiany świadczeń staje się stosunkiem likwidacyjnym, którego jedynym celem jest rozliczenie stron.

Zakres zwrotu wyznaczyło orzecznictwo. Sąd Najwyższy przyjął w 2001 r., a następnie potwierdził w orzeczeniach z 2013 i 2017 r., że wzajemny zwrot świadczeń obejmuje zwrot nieruchomości

w takim stanie, w jakim jest w momencie złożenia oświadczenia o odstąpieniu, przy założeniu normalnej, zwykłej eksploatacji

Data jest tu kluczowa i działa w dwie strony. Wszystko, co zrobiłeś przed złożeniem oświadczenia, wchodzi do stanu, w którym oddajesz lokal, i nie musisz tego cofać. Nie ma obowiązku przywracania układu ścian ani odtwarzania starej glazury. Jeżeli natomiast po odstąpieniu doprowadzisz do dalszego pogorszenia lokalu z przyczyn innych niż zwykłe używanie, sprzedawca będzie mógł policzyć Ci ubytek wartości. W sprawie zakończonej w 2018 r. budynek spłonął już po odstąpieniu, a biegły wyliczył współczynnik zniszczenia na poziomie 0,31, czyli 145 192 zł, i to obciążenie weszło do rozliczenia stron.

Sam sposób zwrotu przy nieruchomości jest zresztą uproszczony. Zgodnie z art. 5612 § 2 KC, „Jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy lub sposób jej zamontowania dostarczenie rzeczy przez kupującego byłoby nadmiernie utrudnione, kupujący obowiązany jest udostępnić rzecz sprzedawcy w miejscu, w którym rzecz się znajduje”, a § 3 tego przepisu rozciąga tę zasadę na zwrot rzeczy w razie odstąpienia od umowy. Mieszkania nie odsyła się kurierem: udostępniasz je sprzedawcy tam, gdzie stoi.

Trzeba przy tym pamiętać o rzeczy, która zaskakuje większość kupujących. Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie przenosi własności z powrotem na sprzedawcę automatycznie. Do czasu powrotnego aktu notarialnego to Ty jesteś właścicielem, płacisz podatek od nieruchomości i zaliczki wspólnocie, a także ponosisz ryzyko przypadkowego uszkodzenia lokalu, który przecież nadal remontujesz.

Kto płaci za remont, czyli jak rozliczyć nakłady po odstąpieniu od umowy?

Odstąpienie od umowy po remoncie ma jedną cechę, która odróżnia je od zwykłego zerwania umowy: nakłady nie wracają razem z ceną. To odrębne roszczenie, oparte na art. 566 § 1 KC, zgodnie z którym kupujący, który złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, „może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady (…) a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów”.

Ostatnie sześć słów decyduje o wysokości Twojego roszczenia. Jeżeli przez dwa lata mieszkałeś w wyremontowanej łazience, korzystałeś z niej i realnie z tego nakładu skorzystałeś, sprzedawca zapłaci mniej niż pełny koszt robót. Jeżeli remont stanął na etapie surowym i nikt z niego nie korzystał, argument o korzyściach traci grunt. Ta sama podstawa obejmuje pozycje, o których łatwo zapomnieć: koszty aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizję pośrednika. W sprawie z 2017 r. Sąd Najwyższy oceniał wyrok zasądzający obok ceny 610 000 zł także kwotę 30 618,88 zł z tego właśnie tytułu.

Do rozliczenia wchodzi też koszt ustalenia wady. Sąd Apelacyjny w Białymstoku zasądził w 2018 r. kupującej 6 100 zł za prywatną ekspertyzę budowlaną, uznając, że był to

wydatek celowy, zmierzający do wyjaśnienia kwestii spornych między stronami przy pomocy wiedzy specjalnej posiadanej przez podmiot niezależny od stron umowy sprzedaży nieruchomości

To rozstrzygnięcie ma praktyczne przełożenie: opinia rzeczoznawcy zamówiona przed odstąpieniem nie jest wyrzuconymi pieniędzmi, tylko elementem szkody.

Które rzeczy zabierasz ze sobą, a które są nakładem na lokal?

To rozgraniczenie decyduje o tym, czego w ogóle nie masz sensu dochodzić od sprzedawcy, bo i tak zostaje Twoje. Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że zabudowa kuchenna nie jest nakładem na budynek, „istnieje możliwość zdemontowania szafek oraz sprzętu gospodarstwa domowego”, i tak samo potraktował osprzęt elektryczny. Podobnie ocenił kocioł gazowy kupiony za 8 560 zł: sąd stwierdził, że stanowi on własność kupującej i może zostać odłączony przy przekazaniu nieruchomości.

Praktyczna linia podziału przebiega więc mniej więcej tam, gdzie kończy się możliwość demontażu bez uszkodzenia substancji lokalu. Meble w zabudowie, sprzęt AGD, lampy, rolety i klimatyzator zabierasz. Wylewki, tynki, instalacje wkute w ściany, nowe okna czy ocieplenie to nakłady na rzecz i tylko one wchodzą do roszczenia z art. 566 § 1 KC. Wart odnotowania jest skutek uboczny tej granicy: pozycje, które zabierasz, są dla Ciebie bezpieczne, bo nie zależą od wypłacalności sprzedawcy ani od wyniku procesu.

Dlaczego roszczenie o zwrot nakładów bywa przedwczesne?

Tu leży pułapka, o której rzadko się pisze, a która potrafi przesunąć pieniądze o kilka lat. Sąd Apelacyjny w Białymstoku oddalił roszczenie o zwrot nakładów w kwocie 175 000 zł także z tego powodu, że nieruchomość nie wróciła do sprzedawcy:

nakłady te są w dalszym ciągu w posiadaniu powódki jako właścicielki nieruchomości i to ona a nie pozwani (…) może z nich korzystać. W takiej sytuacji roszczenie o zwrot nakładów podlegałoby również oddaleniu jako przedwczesne

Ten sam los spotkał w tamtej sprawie koszty aktu notarialnego, koszty uzyskania kredytu i odsetki od niego. Sąd stwierdził krótko: dopóki jesteś właścicielką i nie wydałaś nieruchomości sprzedawcy, dopóty nie możesz domagać się wydatków wyłożonych na jej zakup.

Zestaw to teraz z prawem zatrzymania. Sprzedawca, od którego żądasz zwrotu ceny, może wstrzymać się z zapłatą do czasu, aż zaoferujesz zwrot lokalu. Powstaje pat: on nie płaci, bo czeka na mieszkanie, Ty nie odzyskujesz nakładów, bo mieszkanie wciąż jest Twoje. W efekcie to właśnie remont finansujesz najdłużej ze wszystkich pozycji rozliczenia, często dłużej niż samą cenę. Wniosek praktyczny jest jeden: przygotuj realny scenariusz zwrotu nieruchomości równolegle z oświadczeniem o odstąpieniu, a nie dopiero na etapie wyroku.

Dlaczego odstąpienie od umowy po remoncie przegrywa się na dowodach?

Przepisy są dla Ciebie łaskawsze niż praktyka dowodowa. Odstąpienie od umowy po remoncie przegrywa się najczęściej nie na art. 560 KC, tylko na braku materiału, którym można wykazać dwie rzeczy: że wada istniała i jak duże nakłady poniosłeś.

Zacznijmy od wady. Skucie tynku, wymiana instalacji czy wylanie nowej posadzki usuwają ślad po wadzie, a to na kupującym spoczywa ciężar jej udowodnienia. Jeżeli w chwili powołania biegłego zawilgocona ściana jest już otynkowana i pomalowana, opinia sprowadzi się do rozważań teoretycznych. Dodatkowo art. 560 § 1 KC daje sprzedawcy uprawnienie do zablokowania odstąpienia przez niezwłoczne usunięcie wady. Kupujący, który usuwa wadę sam i dopiero potem zawiadamia sprzedawcę, oddaje mu argument, że nie miał okazji z tego uprawnienia skorzystać, a wada w chwili odstąpienia już nie istniała.

Drugi problem dotyczy nakładów. W sprawie zakończonej w 2018 r. kupująca żądała 175 000 zł, a przegrała ten punkt dlatego, że nie wskazała, jakie konkretnie prace wykonała. Sąd Apelacyjny ujął to jednoznacznie:

w pierwszym rzędzie powódka winna wskazać rodzaje nakładów poniesionych na wykończenie budynku, a więc konkretnie jakie prace powiązane z określonymi wydatkami zostały przez nią poczynione (…) Dopiero po ich wykazaniu specjalista z zakresu budownictwa, przy wykorzystaniu posiadanej wiedzy, mógłby oszacować ich wartość

Biegły stwierdził wprost, że nie jest w stanie ustalić wartości poniesionych kosztów. Wyciąg z rachunku bankowego bez przypisania pozycji do konkretnych robót niczego nie uratował.

W sprawach, które prowadzę, najczęściej przegrywa się nie na przepisie, tylko na zdjęciach, których nikt nie zrobił. Zdjęcie odkrytej ściany z widoczną datą, protokół z udziałem kierownika budowy i faktura opisana z tyłu zakresem prac są warte więcej niż trzy pisma procesowe. Jeżeli remont trwa, przerwij prace w miejscu ujawnienia wady i udokumentuj je, zanim ekipa zamknie ścianę.

Warto też pamiętać o art. 557 § 1 KC: sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Dlatego dokumentacja z etapu przed zakupem bywa równie ważna, co ta z remontu, o czym pisałem w zestawieniu rzeczy do sprawdzenia przed zakupem mieszkania lub domu.

Co zrobić, gdy remont już trwa: kolejność działań

1. Przerwij prace w strefie wady. Reszta lokalu może iść dalej, ale miejsce ujawnienia usterki zostaje nienaruszone do czasu udokumentowania.
2. Udokumentuj stan. Zdjęcia i nagranie z datą, opis zakresu prac wykonanych do tej pory, faktury z przypisaniem do konkretnych robót, oświadczenia wykonawcy.
3. Zawiadom sprzedawcę na piśmie. Przy sprzedaży między przedsiębiorcami jest to obowiązek, bo według art. 563 § 1 KC kupujący traci uprawnienia z rękojmi, jeżeli „nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie”.
4. Zamów opinię techniczną. Jej koszt wchodzi do rozliczenia jako szkoda, a bez niej trudno ocenić, czy wada jest istotna.
5. Wybierz uprawnienie. Odstąpienie, obniżenie ceny (art. 560 § 3 KC) albo żądanie usunięcia wady (art. 561 § 1 KC). Przy zaawansowanym remoncie obniżenie ceny bywa rozsądniejsze, bo zostajesz w mieszkaniu i nie wchodzisz w spór o zwrot nakładów.
6. Pilnuj terminów. Sprzedawca odpowiada, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1 KC), a oświadczenie o odstąpieniu albo obniżeniu ceny składasz w terminie roku od stwierdzenia wady (art. 568 § 3 w zw. z § 2 KC).
7. Przygotuj scenariusz zwrotu. Ustal, kiedy i w jakim stanie wydasz lokal oraz co zrobisz z kredytem i hipoteką.

W praktyce spotykam się z tym, że kupujący zawiadamia sprzedawcę dopiero wtedy, gdy ekipa zdążyła już zamknąć ścianę, bo nie chciał wstrzymywać terminu zakończenia prac. Kilkanaście dni zwłoki w remoncie kosztuje zwykle mniej niż utrata możliwości wykazania wady. W sprawach o zwrot nakładów po odstąpieniu widzę stale ten sam błąd: roszczenie zgłaszane kwotą łączną, bez rozbicia na roboty, materiały i rzeczy dające się zdemontować. Taka kwota jest dla sądu nieweryfikowalna, a biegły nie ma czego liczyć.

Obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy po remoncie – co wybrać?

Jeżeli remont jest zaawansowany, a Ty chcesz w tym mieszkaniu zostać, odstąpienie bywa najgorszą z dostępnych dróg. Obniżenie ceny działa według proporcji z art. 560 § 3 KC: „Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady”. Nie zwracasz lokalu, nie rozliczasz nakładów, nie czekasz na powrotny akt notarialny.

Obok tego pozostaje odszkodowanie na zasadach ogólnych (art. 471 KC), którego art. 566 § 1 KC wyraźnie nie wyłącza. Sposób liczenia szkody przy wadach budowlanych bywa sporny i sam Sąd Najwyższy musiał go porządkować, o czym pisałem przy okazji uchwały o metodzie ustalania odszkodowania za wady robót budowlanych. W sprawach o mieszkania te same mechanizmy wyceny stosuje się do ustalenia, ile wada realnie odjęła z wartości lokalu.

Jeżeli stoisz przed tym wyborem, kluczowe jest, czy potrafisz dziś udowodnić wadę i wykazać nakłady. Prowadzę sprawy z zakresu prawa nieruchomości, w tym spory z rękojmi po zakupie mieszkania i domu. Sprawdzę Twoją sytuację i wskażę, co trzeba zabezpieczyć, zanim ekipa zamknie ścianę – umów konsultację telefoniczną.

Podstawa prawna omawianych rozliczeń znajduje się w tekście jednolitym Kodeksu cywilnego, a przytoczone rozstrzygnięcia pochodzą z bazy orzeczeń Sądu Najwyższego oraz z Portalu Orzeczeń Sądów Powszechnych.

Najczęściej zadawane pytania

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych