Odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania – komu i kiedy przysługuje?

Tak, odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania przysługuje właścicielowi nieruchomości już za sam fakt objęcia jej takim obszarem, jeżeli jej wartość spadła. Nie trzeba wykazywać, że uchwała nałożyła na Ciebie konkretne zakazy czy nakazy. Przesądził to Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 6 listopada 2024 r., III CZP 27/24. Masz na to 3 lata od wejścia w życie uchwały tworzącej obszar.

W skrócie

Odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania opiera się na art. 129 ust. 2 ustawy – Prawo ochrony środowiska, zgodnie z którym właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, a szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Przez lata sądy spierały się, czy wystarczy samo objęcie działki obszarem, czy trzeba jeszcze wykazać szczególne ograniczenia z uchwały sejmiku. Dwie uchwały Sądu Najwyższego z 2024 r. zamknęły ten spór na korzyść właścicieli.

Jeśli mierzysz się z podobną sprawą dotyczącą gruntu lub lokalu, prowadzę ją jako prawnik od nieruchomości w Katowicach.

Zobowiązanym do zapłaty nie jest gmina ani Skarb Państwa, lecz podmiot, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń – najczęściej spółka zarządzająca portem lotniczym. Sprawę rozstrzyga sąd powszechny, a wysokość szkody ustala biegły rzeczoznawca. Kluczowe ryzyko jest jedno i nieusuwalne: trzyletni termin z art. 129 ust. 4 PrOchrŚrod jest terminem zawitym, a jego upływ oznacza wygaśnięcie roszczenia, nie zaś zwykłe przedawnienie. Dodatkowo w Ministerstwie Infrastruktury toczą się prace nad projektem, który ma zawęzić zakres tych odszkodowań.

Kiedy przysługuje odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania?

Sytuacja wygląda zwykle tak samo. Kupujesz dom albo działkę w spokojnej okolicy, a po kilku latach sejmik województwa podejmuje uchwałę, która obejmuje Twoją nieruchomość obszarem ograniczonego użytkowania wokół lotniska. Formalnie nic Ci nie zabroniono, dom stoi tam, gdzie stał. Zmienia się jednak jedno: hałas przekraczający normy środowiskowe staje się w tym miejscu legalny, a Ty musisz go znosić. Rynek reaguje na to natychmiast – nieruchomość w strefie sprzedaje się gorzej i taniej.

Podstawą roszczenia jest art. 129 ust. 2 ustawy z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska: „W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości”. Przepis nie wymaga wykazania, że korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe. To warunek dalej idącego roszczenia o wykup z art. 129 ust. 1 PrOchrŚrod, a nie odszkodowania.

Sam obszar tworzy się wtedy, gdy mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych nie da się dotrzymać standardów jakości środowiska poza terenem lotniska, oczyszczalni, składowiska czy trasy komunikacyjnej. Dla przedsięwzięć zawsze znacząco oddziałujących na środowisko obszar tworzy sejmik województwa w drodze uchwały (art. 135 ust. 2 PrOchrŚrod), a dla pozostałych zakładów – rada powiatu (art. 135 ust. 3 PrOchrŚrod). Uchwała dzieli obszar na strefy, zwykle oznaczane literami A, B i C, wyznaczane izoliniami poziomu dźwięku.

Praktyczny wniosek jest prosty: jeżeli Twoja nieruchomość znalazła się w granicach takiego obszaru i straciła na wartości, masz roszczenie pieniężne. Nie musisz czekać, aż ktoś Ci czegoś zakaże.

Czy muszę udowodnić konkretne zakazy z uchwały tworzącej obszar?

Nie musisz – i to jest właśnie sedno zmiany, jaka dokonała się w 2024 r. Wcześniej odpowiedź zależała od tego, do którego sądu trafiła sprawa, bo orzecznictwo rozeszło się w dwóch przeciwnych kierunkach.

Nurt zawężający reprezentowały uchwały Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2022 r., III CZP 80/22, oraz z 29 kwietnia 2022 r., III CZP 81/22. Przyjmowano w nich, że za ograniczające sposób korzystania z nieruchomości mogą być uznane wyłącznie te postanowienia uchwały, które formułują nakazy, zakazy i zalecenia adresowane do właścicieli. Samo położenie budynku w granicach obszaru nie wystarczało do uzyskania odszkodowania. Dla właścicieli ze stref zewnętrznych, gdzie uchwały zwykle nie wprowadzają żadnych zakazów, oznaczało to przegraną na starcie.

Nurt szeroki wygrał najpierw w uchwale Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2024 r., III CZP 56/23, wydanej na tle pytania prawnego Sądu Okręgowego w Krakowie w sprawach właścicieli ze strefy C obszaru wokół lotniska w Balicach. Sąd Najwyższy wskazał tam, że utworzenie obszaru samo w sobie zakłada ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, bo w przeciwnym razie nie byłoby po co go tworzyć. Legalizacja ponadnormatywnych immisji odbiera właścicielowi możliwość skutecznego żądania, by port lotniczy zaprzestał negatywnego oddziaływania. W uzasadnieniu padło zdanie, które dobrze oddaje istotę sprawy: „Realizacja słusznego interesu publicznego nie może odbywać się kosztem części jednostek”.

Spór zamknęła uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2024 r., III CZP 27/24, podjęta na skutek przedstawionego zagadnienia prawnego. Jej sentencja brzmi: „Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy”.

Co to znaczy w praktyce? Argument zarządzającego lotniskiem w stylu „uchwała niczego pani nie zakazała, więc nie ma szkody” przestał być argumentem. Liczy się to, czy nieruchomość realnie straciła na wartości.

Ile mam czasu na złożenie pozwu o odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania?

Trzy lata – i jest to najtwardsza granica w całej sprawie. Zgodnie z art. 129 ust. 4 PrOchrŚrod „z roszczeniem, o którym mowa w ust. 1-3, można wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości”.

Zwróć uwagę na dwie rzeczy. Po pierwsze, termin biegnie od wejścia w życie uchwały, a nie od momentu, w którym dowiedziałeś się o obszarze albo w którym zauważyłeś spadek cen. Po drugie, jest to termin zawity, a nie termin przedawnienia. Różnica jest zasadnicza: przedawnione roszczenie istnieje i można je zaspokoić dobrowolnie, natomiast roszczenie objęte terminem zawitym po prostu wygasa. Sąd uwzględni ten skutek niezależnie od tego, czy pozwany się na niego powoła.

W sprawach o odszkodowania za ingerencję w nieruchomość, które prowadzę, najczęstszą przyczyną przegranej nie jest brak szkody, tylko spóźnienie. Właściciel dowiaduje się o obszarze ograniczonego użytkowania z ogłoszenia w prasie lokalnej albo od sąsiada, odkłada sprawę na później, a gdy wraca do niej po czterech latach, jedyne, co można zrobić, to wyjaśnić, dlaczego jest już za późno.

Praktyczna wskazówka: datę wejścia w życie uchwały sprawdzisz w wojewódzkim dzienniku urzędowym, w którym akt prawa miejscowego jest publikowany. Od tej daty, nie od daty podjęcia uchwały, liczysz trzy lata.

Kto płaci odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania?

Nie gmina, nie starosta i nie sejmik, który uchwalił obszar. Zgodnie z art. 136 ust. 2 PrOchrŚrod „obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania”. W praktyce oznacza to spółkę zarządzającą portem lotniczym, zarządcę drogi, kolei albo przedsiębiorstwo prowadzące oczyszczalnię.

To jest częsty błąd na starcie sprawy. Pozwanie organu, który podjął uchwałę, kończy się oddaleniem powództwa wobec niewłaściwego podmiotu i przepaleniem części trzyletniego terminu.

Drogę procesową wyznacza art. 136 ust. 1 PrOchrŚrod: w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości właściwe są sądy powszechne. Nie ma tu postępowania administracyjnego, nie ma decyzji wojewody, nie ma odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego. Jest zwykły proces cywilny o zapłatę, z opłatą sądową liczoną od wartości przedmiotu sporu i z dowodem z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Warto też wiedzieć, że roszczenie nie jest zarezerwowane wyłącznie dla właścicieli. Artykuł 129 ust. 3 PrOchrŚrod przyznaje je również użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a roszczenie odszkodowawcze – także osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości.

Jak udowodnić spadek wartości nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania?

Dowodem jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który porównuje wartość nieruchomości przed objęciem jej obszarem i po tym zdarzeniu. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 12 kwietnia 2024 r., III CZP 56/23, postawił sprawę wprost: „O tym, czy doszło do zmniejszenie wartości nieruchomości w znaczeniu, o którym mowa w art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś. decydują realia rynkowe”. Wykładnia prawa nie może być dokonywana w opozycji do mechanizmów rynkowych.

Istotny jest moment, według którego biegły ocenia stan nieruchomości. Dobrze pokazuje to sprawa zakończona wyrokiem Sądu Najwyższego z 5 marca 2025 r., II CSKP 268/23, dotycząca strefy wewnętrznej obszaru wokół lotniska w Poznaniu. Sąd Okręgowy zasądził po 82 143,32 zł, przyjmując stan budynku po zakończeniu budowy (spadek wartości 88 905 zł). Sąd Apelacyjny obniżył kwoty do 65 596,21 zł, bo uznał, że stan nieruchomości należy oceniać na dzień wejścia w życie uchwały sejmiku, czyli 28 lutego 2012 r. – przy takim założeniu spadek wartości wyniósł 55 810,78 zł. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną portu lotniczego.

Dla właściciela płynie stąd konkretny wniosek: liczy się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie uchwały. Nakłady poczynione później nie powiększą odszkodowania za spadek wartości.

W praktyce spotykam się z tym, że właściciele składają pozew bez żadnej wcześniejszej wyceny, licząc, że biegły policzy wszystko za nich. To kosztowna droga: wartość przedmiotu sporu trzeba podać już w pozwie, a od niej liczy się opłata sądowa. Prywatna wycena przed procesem nie zastąpi opinii biegłego, ale pozwala oszacować, czy sprawa w ogóle jest warta prowadzenia.

Czy oprócz spadku wartości mogę żądać zwrotu kosztów wygłuszenia budynku?

To odrębne roszczenie i nie wyklucza ono odszkodowania za spadek wartości. Zgodnie z art. 136 ust. 3 PrOchrŚrod, jeżeli uchwała określiła na obszarze wymagania techniczne dotyczące budynków, szkodą z art. 129 ust. 2 są także „koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie”.

Zasadę wyjściową sformułował Sąd Najwyższy w uchwale z 28 października 2022 r., III CZP 100/22: odszkodowanie w wysokości kosztów zapewnienia właściwego klimatu akustycznego nie przysługuje, jeżeli koszty te nie zostały poniesione. W wyroku z 5 marca 2025 r., II CSKP 268/23, Sąd Najwyższy wskazał jednak istotny wyjątek dla sytuacji, w której uchwała nakłada na właścicieli istniejących budynków obowiązek zapewnienia właściwego klimatu akustycznego. Wtedy konieczność poniesienia nakładów jest szkodą niezależnie od tego, czy właściciel zdążył je już ponieść. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że uzależnianie roszczenia od wcześniejszego wykonania prac w zawitym terminie 3 lat narażałoby właścicieli na ryzyko niezależne od nich, na przykład brak rzetelnego wykonawcy, i czyniłoby ochronę ustawową iluzoryczną.

W tej samej sprawie port lotniczy podnosił, że zasądzenie obu kwot naraz prowadzi do podwójnego odszkodowania. Sąd Najwyższy ten argument odrzucił: ustawodawca wyraźnie rozróżnia szkodę polegającą na obniżeniu wartości nieruchomości i szkodę obejmującą koszty zapewnienia właściwego klimatu akustycznego, a ciężar wykazania, że doszło do zdublowania, spoczywa na tym, kto tak twierdzi. Sąd Najwyższy dodał praktyczny argument: wygłuszenie budynku nie poprawia komfortu korzystania z tarasu, balkonu, ogrodu ani z domu przy otwartych oknach.

W sprawie poznańskiej koszt rewitalizacji akustycznej wyceniono na 75 381,63 zł, obok odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. To pokazuje skalę: dwa roszczenia potrafią razem przekroczyć 100 tys. zł przy jednym domu jednorodzinnym.

Czy odszkodowanie należy się, jeśli kupiłem dom już po utworzeniu obszaru?

Tu odpowiedź jest niekorzystna dla kupujących. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 12 kwietnia 2024 r., III CZP 56/23, zaznaczył: „Trudno natomiast mówić o powstaniu szkody po stronie właściciela, który nabył nieruchomość już po objęciu jej o.o.u., gdyż na cenę nabycia miała wpływ okoliczność, że nieruchomość leży już w granicach o.o.u.”.

Logika jest czytelna. Odszkodowanie kompensuje utratę wartości, której doświadczył ten, kto był właścicielem w chwili wejścia w życie uchwały. Kto kupował później, kupował już nieruchomość „w strefie” i z reguły zapłacił cenę uwzględniającą ten fakt. Nie oznacza to, że każda taka sprawa jest z góry przegrana – decydują okoliczności konkretnego przypadku i to, jak układały się ceny transakcyjne. Oznacza natomiast, że przy zakupie nieruchomości w sąsiedztwie lotniska warto sprawdzić granice obszaru wcześniej niż u notariusza. Dla kupujących jest to element tego samego badania, które opisuję przy zakupie mieszkania lub domu.

Warto też odróżnić ten reżim od odszkodowań planistycznych. Artykuł 129 ust. 5 PrOchrŚrod wyłącza w tych sprawach stosowanie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczących roszczeń z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jeżeli więc Twoja strata wynika z uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, właściwą podstawą jest szkoda planistyczna dochodzona od gminy, a zasady i terminy są tam inne. Podobnie odrębnie rozlicza się odszkodowanie przy wywłaszczeniu pod drogę publiczną.

Co może zmienić projekt nowelizacji przygotowany po uchwałach Sądu Najwyższego?

Na tym etapie nic się jeszcze nie zmieniło, ale kierunek prac jest jasny. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów figuruje projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo lotnicze oraz niektórych innych ustaw (nr UD117), przygotowywany przez Ministerstwo Infrastruktury. Wśród założeń wskazano zmianę zasad odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości „przez ograniczenie jej zakresu do elementu straty (szkody rzeczywistej)” oraz wprowadzenie zasady, zgodnie z którą zwrotowi podlegają wyłącznie koszty już poniesione na zabezpieczenia akustyczne budynków. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów określono na II kwartał 2026 r.

Projekt ocenił Rzecznik Praw Obywatelskich – negatywnie. W opinii przekazanej Ministerstwu Infrastruktury wskazał, że proponowane zmiany art. 129 i art. 136 PrOchrŚrod stanowią reakcję na uchwały Sądu Najwyższego z 2024 r., a ich przyjęcie postawi pod znakiem zapytania konstytucyjność art. 129 ust. 1 Prawa ochrony środowiska. Rzecznik zwrócił także uwagę, że ograniczenie zwrotu wyłącznie do nakładów już poniesionych – w połączeniu z trzyletnim terminem zawitym – może faktycznie wykluczyć z ochrony osoby gorzej sytuowane, których nie stać na sfinansowanie wygłuszenia z własnej kieszeni.

Dla właściciela nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania wniosek praktyczny jest jeden: stan prawny korzystny dla właścicieli obowiązuje dziś, a projektowane zmiany zmierzają w przeciwną stronę. Jeżeli trzyletni termin z art. 129 ust. 4 PrOchrŚrod jeszcze Ci biegnie, zwlekanie jest ryzykiem, którego nie da się później odrobić.

Twoja nieruchomość znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania i straciła na wartości? Sprawdzę, czy termin na roszczenie jeszcze biegnie i jakie kwoty wchodzą w grę – umów konsultację telefoniczną. Więcej opracowań z zakresu prawa nieruchomości znajdziesz w dziale poświęconym tej specjalizacji.

Najczęściej zadawane pytania

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych