Kiedy wada domu pozwala na odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości?

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe tylko wtedy, gdy ujawniona wada jest istotna. Jeżeli wada jest nieistotna, zostaje Ci wyłącznie żądanie obniżenia ceny. Kodeks cywilny nie definiuje istotności, ale Sąd Najwyższy w wyroku z 2025 r. uznał za błędny pogląd, że rozstrzyga o niej odczucie konkretnego kupującego: miarą jest typowy, przeciętny nabywca. Sprzedawca odpowiada przez pięć lat od wydania nieruchomości.

W skrócie

Sprzedawca odpowiada wobec kupującego za wady nieruchomości niezależnie od tego, czy o nich wiedział, i niezależnie od tego, czy jest deweloperem, czy osobą prywatną. Kupujący ma do wyboru dwa uprawnienia o różnym ciężarze: obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości. Drugie z nich jest zablokowane, gdy wada nieistotna jest jedynym, co udaje się wykazać, a sprzedawca może się przed nim obronić, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę albo wymieni rzecz.

Termin odpowiedzialności wynosi pięć lat od dnia wydania nieruchomości, a od stwierdzenia wady biegnie dodatkowy, roczny termin, który u konsumenta nie może skończyć się przed upływem tych pięciu lat. Temat dotyczy każdego, kto kupił dom, mieszkanie, lokal użytkowy albo działkę i po transakcji odkrył zawilgocenie, wadę stropu, nieszczelny dach, złe posadowienie albo brak właściwości, o których zapewniał go sprzedawca.

Czym różni się wada istotna od nieistotnej przy zakupie domu lub mieszkania?

Punktem wyjścia jest definicja samej wady. Zgodnie z art. 556[1] § 1 KC „Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową”. Przepis wylicza dalej cztery typowe postacie tej niezgodności: rzecz „nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia”, „nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór”, „nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia” albo „została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Dla nieruchomości kluczowy jest pierwszy z tych punktów. Dom ma chronić przed wilgocią, strop ma przenosić obciążenia, instalacja ma działać. Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że przy ocenie wadliwości pierwszeństwo ma kryterium funkcjonalne, a nie normatywno-techniczne. W wyroku z 2017 r., dotyczącym sprzedaży mieszkania z zagrzybionym i skorodowanym biologicznie stropem, Sąd przypomniał wcześniejsze orzecznictwo, zgodnie z którym „decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne związane z przeznaczeniem rzeczy oraz jej użytecznością ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy”. Wypowiedź zapadła jeszcze na tle wcześniejszego brzmienia przepisów, ale samo kryterium przeszło do obecnej definicji wady niemal w tych samych słowach.

Innymi słowy: nie liczy się wyłącznie to, czy budynek spełnia normę techniczną, lecz to, czy nadaje się do tego, po co go kupiłeś.

Ustawa nie definiuje jednak, czym jest wada istotna. Art. 560 § 4 KC stanowi tylko, że „Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna”. Treść tego pojęcia zbudowało orzecznictwo i to ono decyduje o wyniku większości sporów o odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości.

W praktyce spór o odstąpienie rzadko dotyczy tego, czy wada w ogóle istnieje. Prawie zawsze rozbija się o jej istotność, a ciężar tego sporu przenosi się na opinię biegłego. Dlatego warto wiedzieć, według jakiego miernika sąd tę istotność ocenia.

Czy o istotności wady decyduje moje osobiste odczucie?

Nie. To najczęstsze nieporozumienie po stronie kupujących. Sąd Najwyższy zajął się tym w wyroku z 2025 r. i zakwestionował pogląd sądu drugiej instancji, który przyjął, że o charakterze wady rozstrzyga subiektywna ocena nabywcy. Sprawa dotyczyła samochodu, ale wykładnia odnosi się do art. 560 § 4 KC jako przepisu wspólnego dla każdej sprzedaży, w tym sprzedaży nieruchomości. Sąd Najwyższy stwierdził: „Jeżeli tezę uzasadnienia Sądu drugiej instancji, że o charakterze wady decyduje subiektywna ocena kupującego, rozumieć w ten sposób, iż istotność wady zależy tylko od oczekiwań konkretnego kupującego, to teza ta jest błędna”. Wzorcem jest typowy, przeciętny nabywca, a stanowisko odwołujące się do punktu widzenia konkretnej osoby Sąd Najwyższy określił jako zbyt skrajne.

Zarazem Sąd Najwyższy zaznaczył, że istotność wady nie jest zwykłym ustaleniem faktycznym, którego dokonuje biegły. To kwestia wykładni prawa: „Ocena istotności konkretnej wady rzeczy jest uzależniona od wykładni pojęcia wady nieistotnej w rozumieniu art. 560 § 4 k.c. i zastosowania tego przepisu do ustalonego stanu faktycznego. Nie jest tylko ustaleniem faktu”. Biegły opisuje wadę i jej skutki, ale kwalifikacji prawnej dokonuje sąd.

Czy wada, którą da się usunąć, może być istotna?

Tak, i to jest druga ważna korekta obiegowych przekonań. Sprzedawcy w sporach niemal odruchowo argumentują, że skoro nieruchomość nadaje się do zamieszkania, to wada jest nieistotna. Sąd Najwyższy w wyroku z 2025 r. odrzucił takie zawężenie: „Prawidłowa jest wykładnia nieograniczająca pojęcia wady istotnej do wady uniemożliwiającej korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Wadą istotną jest także wada, mimo której rzecz może być używana, lecz przy istotnym dyskomforcie”. W tej samej sprawie wada dawała się usunąć aktualizacją oprogramowania, a mimo to została uznana za istotną, więc sama usuwalność nie decyduje.

Przełożenie na nieruchomości jest bezpośrednie. Mieszkanie z przemarzającą ścianą i wykwitami pleśni w sypialni da się zamieszkać. Dom, w którym po każdym większym deszczu woda stoi w piwnicy, też da się użytkować. Punktem odniesienia nie jest przy tym wygoda konkretnej osoby, lecz to, czego typowy nabywca może oczekiwać po nieruchomości opisanej w umowie.

Znaczenie ma również uciążliwość samej naprawy. W sprawie mieszkania z wadliwym stropem Sąd Najwyższy uznał, że „stwierdzona wadliwość stropu, wymagająca uciążliwych dla mieszkańców lokalu robót budowlanych, stanowi uzasadnioną podstawę wnioskowania o istnieniu wady i to uprawniającej do odstąpienia od umowy”. Wypowiedź zapadła jeszcze pod rządami wcześniejszego brzmienia przepisów, w którym nieistotność wady nie blokowała samego odstąpienia, ale pokazuje, jak sądy oceniają ciężar gatunkowy wady konstrukcyjnej. Kupujący szukali wtedy mieszkania gotowego do wprowadzenia się od zaraz, a usunięcie wady wymagało prac w zamieszkanym lokalu.

Kiedy odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne?

Podstawą obu uprawnień jest art. 560 § 1 KC: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie”. Przepis daje więc kupującemu wybór, ale obwarowuje go dwoma ograniczeniami.

Pierwsze wynika z art. 560 § 4 KC i dotyczy tylko odstąpienia: przy wadzie nieistotnej to uprawnienie odpada, a pozostaje żądanie obniżenia ceny. Drugie to kontruprawnienie sprzedawcy, o którym mowa niżej. Oprócz tego kupujący ma osobną ścieżkę z art. 561 § 1 KC: „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady”. Przy nieruchomości wymiana jest zwykle bezprzedmiotowa, ale żądanie usunięcia wady bywa najbardziej praktycznym pierwszym krokiem.

Odpowiedzialność sprzedawcy jest przy tym niezależna od jego winy i wiedzy. Art. 556 KC stanowi, że „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia)”, a art. 559 KC ogranicza ją do tych wad fizycznych, „które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili”. Sprzedawca, który sam nie miał pojęcia o zagrzybieniu pod podłogą, odpowiada tak samo jak ten, który wadę widział.

Warto też odnotować, po co ustawodawca w ogóle dał kupującemu dwa różne narzędzia. Sąd Najwyższy ujął to tak: „Wspólnym celem tych, jak i innych uprawnień z rękojmi jest zlikwidowanie zakłócenia ekwiwalentności świadczeń wynikającej z wadliwości rzeczy”. Odstąpienie likwiduje zakłócenie przez zerwanie umowy, obniżenie ceny przez wyrównanie wartości świadczeń. To rozróżnienie tłumaczy, dlaczego przy drobnej usterce ustawa nie pozwala rozbić całej transakcji.

Czy wada części wspólnych budynku daje mi uprawnienia z rękojmi?

Tak, jeżeli ujawnia się jako wada Twojego lokalu. To realny problem przy zakupie mieszkania w kamienicy albo w budynku wielorodzinnym, gdzie źródło kłopotu tkwi w dachu, stropie, fundamencie albo izolacji, czyli poza samym lokalem. Sąd Najwyższy w wyroku z 2014 r. przyjął, że choć samodzielny lokal nie jest odrębnym budynkiem, „jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności, gdy wady te uzewnętrzniają się, jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych)”. Pogląd ten Sąd Najwyższy powtórzył w sprawie z 2017 r. dotyczącej wadliwego stropu między dwoma mieszkaniami.

Rozróżnienie lokal a budynek miało kiedyś znaczenie dla długości terminu rękojmi. Dziś już go nie ma: obecny przepis nie posługuje się pojęciem budynku, tylko wprost przyznaje pięcioletni termin przy wadach nieruchomości, a więc także nieruchomości lokalowych.

Dla kupującego oznacza to, że nie musi czekać na działanie wspólnoty mieszkaniowej ani udowadniać, że wada tkwi wyłącznie w jego czterech ścianach. Wystarczy, że wada elementu wspólnego przekłada się na użyteczność nabytego lokalu.

Czy sprzedawca może zablokować odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, naprawiając wadę?

Może, ale na wąskich warunkach. Kontruprawnienie z art. 560 § 1 KC działa tylko wtedy, gdy sprzedawca usunie wadę albo wymieni rzecz „niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego”. Oba warunki muszą wystąpić łącznie. Naprawa rozłożona na miesiące, wymagająca wyprowadzki albo skucia wykończonych powierzchni, warunku „bez nadmiernych niedogodności” nie spełnia.

Co ważniejsze, ustawa sama wyłącza to kontruprawnienie w dwóch sytuacjach. Art. 560 § 1 zdanie drugie KC stanowi: „Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady”. Ustawa nie wymaga przy tym, żeby wcześniejsza naprawa okazała się nieskuteczna. Wystarczy sam fakt, że rzecz była już naprawiana albo wymieniana przez sprzedawcę, i kontruprawnienie odpada. To samo dotyczy sprzedawcy, który wcześniej został wezwany do usunięcia wady i tego nie zrobił.

W praktyce ta reguła ma poważne znaczenie taktyczne. Wcześniejsze wezwanie sprzedawcy do usunięcia wady, wysłane na piśmie i z wyznaczonym terminem, w wielu przypadkach zamyka mu drogę do późniejszej obrony argumentem „przecież chciałem naprawić”. Nie jest to warunek złożenia oświadczenia o odstąpieniu, ale bywa najprostszym sposobem na wyeliminowanie kontruprawnienia.

Na czym polega obniżenie ceny i kiedy jest lepszym wyborem niż odstąpienie?

Obniżenie ceny nieruchomości nie jest odszkodowaniem i nie równa się kosztowi naprawy. Art. 560 § 3 KC zawiera sztywny wzór: „Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady”. Liczy się więc proporcja wartości, a nie kosztorys robót. Przy nieruchomości oznacza to zwykle opinię rzeczoznawcy majątkowego, który wycenia dwa stany tej samej nieruchomości. Wartość robót naprawczych koniecznych do wykonania może stanowić jednak wskazówkę do ustalenia tego w jakiej proporcji obniżyła się wartość danej nieruchomości.

Obniżenie ceny bywa rozwiązaniem lepszym niż odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości w trzech typowych układach. Po pierwsze, gdy wada jest realna, ale nie da się obronić jej istotności. Po drugie, gdy chcesz zatrzymać nieruchomość, bo lokalizacja albo cena były okazją, a wada jest do opanowania. Po trzecie, gdy odstąpienie byłoby operacyjnie karkołomne, na przykład dlatego, że nieruchomość jest obciążona hipoteką banku, który finansował zakup.

Obok obniżenia ceny pozostaje jeszcze odszkodowanie. Art. 566 § 1 KC pozwala kupującemu, który z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, żądać „naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady”, w tym zwrotu kosztów zawarcia umowy oraz „zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów”. To osobna podstawa i osobne wyliczenie. Sposób liczenia szkody przy wadach nieruchomości i robót omawiam w analizie uchwały Sądu Najwyższego o metodzie ustalania odszkodowania za wady.

Ile czasu mam na odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości?

Terminy są dwa i mylenie ich jest najczęstszą przyczyną przegranych spraw. Pierwszy to termin odpowiedzialności sprzedawcy. Art. 568 § 1 KC stanowi: „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Przy nieruchomości masz więc pięć lat, liczone od wydania, a nie od podpisania aktu notarialnego, jeżeli te daty się rozchodzą.

Drugi termin dotyczy tego, co robisz po odkryciu wady. Art. 568 § 2 KC przewiduje, że roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedawnia się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, a art. 568 § 3 KC dodaje: „W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej”.

Ten roczny termin działa jednak inaczej wobec konsumenta. Art. 568 § 2 zdanie drugie KC stanowi: „Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze”. Konsument, który odkrył wadę w pierwszym roku po zakupie domu, nie traci więc uprawnień po dwunastu miesiącach: ma czas do końca pięcioletniego okresu liczonego od wydania nieruchomości.

Kupujący, który konsumentem nie jest, tej ochrony nie ma. Dla niego rok od stwierdzenia wady jest terminem w pełni realnym i to on zwykle wyznacza moment, w którym trzeba podjąć decyzję. Ten sam przepis reguluje sytuację, gdy najpierw żądałeś naprawy: „Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady”.

W praktyce spotykam się z sytuacją odwrotną: kupujący zwleka z oświadczeniem, bo czeka na dobrowolną naprawę, a w tym czasie mija pięć lat od wydania nieruchomości. Sprzedawca, który przez rok deklaruje gotowość do usunięcia wady i nic nie robi, kupuje sobie w ten sposób czas.

Od pięcioletniego terminu jest jeden wyjątek. Art. 568 § 6 KC stanowi: „Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”. Podstępne zatajenie to nie zwykłe przemilczenie, tylko celowe maskowanie wady albo zapewnianie kupującego, że wady nie ma, w sytuacji gdy sprzedawca o niej wiedział.

Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu i co dzieje się z własnością nieruchomości?

Odstąpienie następuje przez jednostronne oświadczenie woli skierowane do sprzedawcy, bez udziału sądu. Nie potrzebujesz wyroku, żeby odstąpić; wyrok jest potrzebny dopiero wtedy, gdy sprzedawca odmówi zwrotu ceny. Oświadczenie warto złożyć na piśmie, z opisem wady, wskazaniem podstawy i dowodem doręczenia. Wysłanie go w ostatnim tygodniu terminu bez potwierdzenia odbioru to prosta droga do sporu o skuteczność.

Odstąpienie nie przenosi jednak własności z powrotem na sprzedawcę. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że „odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na zbywcę”, wobec czego „po stronie nabywcy nieruchomości powstaje obowiązek zwrotu świadczenia, który wymaga złożenia stosownego oświadczenia o powrotnym przeniesieniu własności nieruchomości”. Skutek odstąpienia jest więc obligacyjny, a nie rzeczowy: po Twojej stronie powstaje obowiązek zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność z powrotem, a po stronie sprzedawcy obowiązek zwrotu ceny.

Sąd Najwyższy doprecyzował też stan, w jakim nieruchomość ma wrócić: „Wzajemny zwrot świadczeń obejmuje zwrot nieruchomości w takim stanie, w jakim jest w momencie złożenia oświadczenia o odstąpieniu, przy założeniu normalnej, zwykłej eksploatacji”. W tej samej sprawie kupujący zaoferowali zwrot mieszkania znacznie obciążonego hipoteką zabezpieczającą wykonanie ich własnych zobowiązań, bez żadnych dalszych deklaracji, i Sąd Najwyższy uznał odmowę sprzedawców za usprawiedliwioną. To pokazuje, jak łatwo praktyczna strona rozliczenia potrafi zdominować spór, w którym merytorycznie miałeś rację. Rozliczenia po odstąpieniu, prawo zatrzymania i obowiązek powrotnego przeniesienia własności rozwijam w kolejnym artykule tego cyklu.

Kiedy tracisz rękojmię, choć wada istnieje?

Są cztery typowe sytuacje, w których uprawnienia odpadają mimo realnej wady.

Wiedza o wadzie w chwili zawarcia umowy. Art. 557 § 1 KC stanowi: „Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”. Widoczne zawilgocenie ściany, o którym była mowa przy oględzinach i które trafiło do protokołu, nie będzie później podstawą odstąpienia. Dlatego ma znaczenie, co i jak zapisujesz przed transakcją; szerzej piszę o tym w tekście o rzeczach do sprawdzenia przed zakupem mieszkania lub domu.

Umowne wyłączenie rękojmi. Art. 558 § 1 zdanie pierwsze KC pozwala stronom „odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć”, a klauzula wyłączająca rękojmię jest w aktach notarialnych sprzedaży używanych nieruchomości bardzo częsta. Ma jednak granicę: zgodnie z art. 558 § 2 KC „Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym”. Wobec konsumenta ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

Brak aktu staranności między przedsiębiorcami. Art. 563 § 1 KC przewiduje, że „Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu”. Ten obowiązek nie dotyczy kupującego, który nie jest przedsiębiorcą, ani osoby fizycznej zawierającej umowę bez zawodowego charakteru. Sankcja odpada natomiast zawsze, gdy zachodzi sytuacja z art. 564 KC, czyli gdy „sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.

Upływ terminu. Pięć lat od wydania to termin na stwierdzenie wady, a roczny termin z art. 568 § 2 KC biegnie od jej stwierdzenia, z zastrzeżeniem opisanego wyżej wydłużenia na rzecz konsumenta. Przekroczenie terminu kończy sprawę, poza przypadkiem podstępnego zatajenia.

Odrębne zasady rządzą natomiast zakupem od dewelopera, gdzie dochodzą regulacje ustawy deweloperskiej i procedura odbioru z protokołem; ten wariant opisuję w artykule o reklamowaniu wad mieszkania kupionego od dewelopera.

Co zrobić po odkryciu wady: kolejność działań

Praktyczna sekwencja, która porządkuje większość spraw, wygląda tak:

1. Udokumentuj wadę natychmiast. Zdjęcia z datą, opis, korespondencja ze sprzedawcą. Przy wadach ukrytych warto od razu zlecić ekspertyzę techniczną, bo to ona wyznaczy moment „stwierdzenia wady”, od którego liczy się roczny termin.
2. Wezwij sprzedawcę do usunięcia wady z konkretnym terminem. Bezskuteczny upływ tego terminu wyłącza kontruprawnienie sprzedawcy i otwiera bieg terminu na oświadczenie o odstąpieniu albo obniżeniu ceny.
3. Zdecyduj o uprawnieniu. Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości wchodzi w grę tylko przy wadzie istotnej i przy realnej możliwości rozliczenia zwrotu. W pozostałych przypadkach obniżenie ceny, ewentualnie łącznie z odszkodowaniem.
4. Złóż oświadczenie na piśmie i zachowaj dowód doręczenia. Pilnuj obu terminów jednocześnie: pięcioletniego od wydania i rocznego od stwierdzenia wady.
5. Przygotuj wycenę. Przy obniżeniu ceny potrzebujesz proporcji wartości nieruchomości z wadą do wartości bez wady, a nie kosztorysu naprawy.

Najczęstszy błąd na tej ścieżce to odwrócenie kolejności: kupujący najpierw remontuje, potem szuka podstawy prawnej. Remont zmienia stan rzeczy, którą przy odstąpieniu trzeba zwrócić, i utrudnia dowodzenie zarówno istnienia wady, jak i jej istotności.

Jeżeli wada dotyczy nieruchomości kupionej niedawno i wahasz się między odstąpieniem a obniżeniem ceny, decyzję warto podjąć po ocenie dowodów, którymi realnie dysponujesz. Prowadzę sprawy z zakresu prawa nieruchomości, w tym spory o wady lokali i budynków. Sprawdzę Twoją sytuację i wskażę, które uprawnienie daje w niej większą szansę powodzenia – umów konsultację telefoniczną.

Podstawa prawna omawianych uprawnień znajduje się w tekście jednolitym Kodeksu cywilnego, a cytowane rozstrzygnięcia pochodzą z bazy orzeczeń Sądu Najwyższego.

Najczęściej zadawane pytania

O autorze: dr Maciej Swędzioł, radca prawny KT-4286 OIRP Katowice. Praktyka obejmuje prawo nieruchomości, prawo budowlane (administracyjne i cywilne) oraz zamówienia publiczne. Profil autora · Wpis w rejestrze radców prawnych